地产真相

出版时间：2011-6  出版社：经济日报  作者：张静  页数：223  字数：200000  
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前言

　　不是谁都能出书！不是谁都能出房地产的书！不是谁都能在一周的时间内就能出一本观点鲜明、数据充分、酣畅淋漓的分析房地产行业的书！ 杨少锋1周内，就能写出一本这样的书，我一点不奇怪。　　一口气读完《地产真相》草稿时，是我早晨5点起床后的2个小时。两天前，好朋友、也是我任秘书长的中国房地产经理人联盟常务理事、土地与投融资专业委员会的副主席杨少锋给我打电话，让我给他的这本书写个序，我立刻答应下来，只是白天单位总是在开会，晚上累得挣不开眼，只有利用早晨上班前这段时间，得以静下心来。　　回想初次结识杨少锋，是在4年前2007年新浪的一次论坛上，当时好朋友、新浪房产主编杨熙向我热情介绍了这个30岁的小伙子。其思路之清晰、观点之明确、数据之充分，让我很是吃惊。因为当时其没带名片，他只是在分手时，说随后我给您补名片。第二天，我收到了一份快递，里面除了他给我的名片，还有一本介绍他的书。说到做到，这不能不让我刮目相看。更让我吃惊的是：从我们见面那段时间他才在新浪开博客，3个月时间，点击量超过了100万。而且，杨少锋虽然也是房地产的从业者之一，但其从不护短，大胆抨击时弊，更是大胆预测到了2008年房地产行业的大调整。房地产行业大嘴不少，专家也很多，但真能够对市场和政策有如此准确判断者，凤毛麟角。　　我交友条件苛刻：无才不义者，坚决不沾。我组建的中经联盟房地产老总多达千人，杨少锋是我最看好的一位年轻人。4年多来，正像我曾经预言的一样，其为人坦诚、思维敏捷、待人义气，事业一年一个台阶，一点一点像我预言的方向迈进：“杨少锋一定会做出一番大事业。” 我还要接着预言：在王石、冯仑、任志强逐步淡出风口浪尖的房地产舆论领航者之后，像杨少锋这样的实力派专业战士，最有可能成为行业的旗手，理由不仅仅因为上面提到的那些，还有一条重要理由：杨少锋不仅有观点，更有实力，他也是位经营着一家业绩出色的公司的董事长。这是个不可忽略的重要门槛：财富的成功，能从侧面证明他说话的责任和份量。　　房地产行业，关乎中国经济，关乎国家持续稳定繁荣；同时，房地产行业也最鱼龙混杂。深入地分析这个行业，意义重大。听到不同的声音，看到不同的观点，能够帮助我们更加客观、全面地认识这个倍受争议的行业。　　中国房地产经理人联盟秘书长 万泽置业总裁 陈云峰 2011.5.12

内容概要

在中国，从没有一个行业像房地产这样充满争议。无数的人因为买房炒房而暴富，无数的百姓因无力承受高房价而望房兴叹。政府使出浑身解数，一次次的调控，房价下跌希望渺茫。
《地产真相》(编者张静)：3年内从40万到2000万不是神话！身价数亿的开发商是如何诞生的？“黄金旺铺”是日进斗金还是倾家荡产？谁是推高房价的罪魁祸首？暴利下的地王们如何能够畅行无阻？股地联动，股市已成开发商“奶牛”！中国楼市调控路在何方？翻开这本《地产真相》，著名财经评论家杨少锋将引你找到一切答案。

作者简介

张襦心（原名张静），在媒体领域卓有建树，历任著名媒体《新民周刊》资深记者、经济版责任编辑、北京区主管。多次荣获“杰出贡献奖”、“新长征突击手”、上海市好新闻奖等荣誉称号。八年来始终密切关注宏观经济与微观房地产“这一对难兄难弟”，在利益诉求多元化的今天，时刻保持媒体人的清醒，不随波逐流，力求选择真正有指导意义的言论思想以飨读者。

书籍目录

畅淋漓的心声（代序）
陈
第一章：“狼”——距离中国只有100米
4万亿投资，成功的让中国从世界性经济危机的漩涡中脱离，却也给中国经济埋下深深的祸根。当一个财政收入仅仅只有10亿元的县级市，一年土地拍卖收入能够有数十亿的时候，哪个县长不把房地产当成摇钱树？当同样的1000万投资到实业中3年只能获得300万而炒房却能挣1000万的时候，谁还愿意投资实业？最可怕的是，3年内仅北京市城镇商品房升值就达到50万亿元，超出2010年全国GDP10万亿！房地产，就像一个黑洞，吞噬着中国经济体中所有能够吞噬的资金，中国经济，已经到了最危险的时刻。
一、中国经济到了最危险的时刻
二、 揪出房地产顽疾“五大元凶”
第二章：一夜暴富——地产神话如何诞生？
2005年至2007年，由于房价的暴涨，中国楼市成就了无数千万富豪，而失去购房机会的工薪阶层，成为特殊时期财富转移的牺牲品，从此与购房无缘。精明的温州人，能够用区区40万元的本金，在短短的3年之内获得2000万元的暴利。而那些今天看起来呼风唤雨的地产大亨，他们的亿万身家，成就了一个又一个财富神话，今天，就让我们看看这些神话如何诞生。
1三、温州人的“三十六计”
2四、谁在妖魔化“假想敌”
3五、形形色色地产商
第三章：商铺投资，馅饼还是陷阱？
房地产蓬勃发展造就的超级富豪中，潘石屹绝对是明星级人物。这个一手打造出曾经吸引无数眼球至今依然在全国克隆的“ＳＯＨＯ”概念的地产大亨，正面临重大的信任危机。失败的ＳＯＨＯ模式，正成为许多商铺投资者的噩梦。“一铺养三代”这个中国数千年的理财圣经，正在被急功近利的地产商摧残，“日进斗金”的另一面就是“血本无归”，商铺投资，是诱人的馅饼也是可怕的陷阱。
第四章：谁是房价暴涨的真正推手？（原题改掉）
　　　时至今日，只要智商正常的经济学家，都能够总结出若干个导致房价暴涨的理由。然而，如果回到２００７年，谁能够预言到房价会在暴涨数年之后一夜崩盘？如果我们能够预想到楼市的事态发展，也许今天我们每一个人都能够成为百万富翁乃至千万富翁。让我们回顾那些数年前杨少锋写下的文章，或者，我们将找到房价暴涨背后的奥秘。
一、 警惕“中国版次贷危机”
二、严惩楼市“带头大哥”
三、揭开天价地幕后真相
四、戳中房价“死穴”
五、一篇文章让地产股暴跌26%
六、房价为什么
第五章：功亏一篑，谁拯救了中国楼市？（原题改掉）
　　　席卷全球的金融危机如果晚到半年，上一轮中国楼市的宏观调控就将功德圆满。遗憾的是，４万亿投资，除了使中国成功从经济危机中脱身，却也让无数中国老百姓陷入房价的噩梦之中。但这一切，却不是不可避免，中国的经济发展，完全可以不以牺牲广大百姓的利益为代价。
一、金融危机让楼市提前松绑
二、多军司令
三、中国房价面临再度暴涨的危险
四、策动“涿州”
五、 “伪专家”成最大毒瘤
第六章：谁该为失控的房价负责？（原题改掉）
　　面对失控的楼市，中央政府的宏观调控措施一次比一次严厉，而高企的房价，在万民期待中岿然不动，问题的根源在哪里？职能部门习惯性的相互推诿，专家们的胡言乱语，让缺乏分辨能力的百姓完全丧失方向。这一切的问题是如何形成，谁又该为失控的房价负责？
一、打响北京楼市跳水第一枪
二、联手央视斗“地主”（原第七章题改掉，合并到这章，注意书眉和序号页码更改一下）
三、 银监会的罕见表态
四、向主管部门“开炮”
五、财政部论坛唯一的业界代表
第七章：地产真相
2011年1月26日，被誉为“史上最严厉的宏观调控”来临，“新国十条”颁布，“竞购令”全国推行。2月底，没有按时出台落实“国十条”新政的城市被国务院点名批评。3月，各地房价调控目标出台，北京首次提出降价的目标。2011年5月1日温家宝总理首次提出房价下降的调控目标，而连续数月暴跌的成交量，让开发商感到阵阵寒意。房价将大幅下降？房企倒闭潮来临？中国房地产调控出路何方？地产真相，大白天下！
一、通胀推高了房价还是房价带来了通胀？
二、中国房企将面临十年最大危机
三、 房地产调控出路何方？

章节摘录

　　2011年2月22日，这是一个中国财政部与世界银行联合主办的国际研讨大会，话题围绕眼下最让政府棘手的“房地产财税政策”。座中有18位来自世界银行、国际货币基金组织以及美国、日本、韩国、新加坡的国际专家， 6名中国财税专家，100余名中国财政部及各省财政厅官员，杨少锋是其中唯一一名来自中国房地产的业界代表。　　他坐在那儿，有一丝为难。　　这些年杨少锋参与的论坛不计其数，按理早已轻车熟路。然而在这样一个政策制定部门召开、具有国际影响力的特殊场合，他到底该怎么去把握尺度？不能不说，不能乱说，还考验着他“敢不敢说”。　　早年在杨少锋刚出道时，有位公司总经理曾评价他：“相当出众的才华，极其固执的个性。”他是一个个性非常鲜明的人。24岁那年，他就全盘推翻了全球咨询业老大麦肯锡为中国联通做的CDMA推广方案，在全国第一个推出“手机不要钱”的概念（详见经济日报出版社2004年出版的杨少锋传记《天生我才》）；投身房地产界之后，更以不惧权威、观点尖锐、言辞犀利、锋芒毕露著称。　　深知自己处事风格的杨少锋会前起草了一份较为温和的演讲稿，然而听到财政部和众多官员纷纷认为“中国房地产没有泡沫”，并以此为基础讨论对房地产宏观调控的政策时，杨少锋坐不住了。上台后他把稿子一抛，第一句话就让所有人非常震惊：“如果按照国家统计局的数据，我们可以得出中国房地产没有泡沫的结论。然而，我们都错了，今天，我来告诉大家中国真实的房地产！”引实例、列数据，慷慨激昂连珠炮一般痛陈半小时。听得同声传译偷偷传纸条让他降低语速。财政部官员有点坐不住，世行专家纷纷围上来索要“整理稿”，同坐主席台的美国财政部驻中国经济与金融大使 Darid Dollar激动地第一个拿起话筒对台下说：“看到中国官方数据，房价涨幅仅略高于GDP涨幅，我们一直以为中国房地产没有泡沫，甚至认为中国房价在全世界这些国家中涨幅相对比较低。听到杨先生讲完，我才知道中国房价这么可怕！如果真是这样，那中国官方真应该好好看看我们所爆发的次贷危机的警示了！” 那么在半个小时的演讲中，他到底说了什么，能够让世行这么多专家及财政部官员如此震惊？ 在杨少锋看来，中国房地产最可怕的并不是大家普遍关注的房价暴涨，而是两大问题：土地资本化和房地产货币化。实际上这造成了我们虚拟的流动性是官方数据的数倍乃至数十倍。　　在这次论坛上，杨少锋向在场的官员们公布了这么一组数据：2009年9 月，当时全国排名前10的房企所囤的地是3．2亿平方米，到了20lO年12月31 日，国内排名前10的上市房企（包含在国内上市和港股上市的房企）囤地的总面积已经达到4．3亿平方米，一年多的时间囤积土地面积1亿平方米。这4． 3亿平方米，如果按照25平方米的人均居住标准，足够1720万人居住，而仅仅恒大地产一家，土地储备多达7238万平方米，按二三线城市人均居住面积 25平方米来算，也就是说就这一家企业囤积的土地足够300多万人住。　　《中国经济周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜单，其中保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前10位，第10位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。　　尽管国内上市房企中前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一，但是，这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。进入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是：恒大（7238万平方米）、碧桂园（4285万平方米）、绿城中国 （3200万平方米）、雅居乐（3115万平方米）、中国海外（3050万平方米）、合生创展（3020万平方米）、长和系（3000万平方米）、新世界中国（2577万平方米） 、富力地产（2462万平方米）、龙湖地产（2437万平方米），合计囤地3．44亿平方米。仅恒大地产一家的土地储备量，就远超于万科和保利地产土地储备之和。据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年～2009年10年时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米。这意味着仅仅这10年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括 2010年前9个月购置房产开发的土地2．9亿平方米。　　那么，房企为何会如此热衷囤地？ 杨少锋指出，房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。简单地说，某上市房企今年销售面积300万平方米，实现利润50亿，然后这个公司就可以给股民讲这样一个故事：你看，我手中还有3000万平方米的土地储备，足够我开发10年时间，未来房价肯定上涨，而我的土地成本和现在是一样的，所以我的利润还会更高，所以买我的股票一定挣钱。股民一看，对呀，这支股票值得投资，于是这个公司股价就暴涨，而这个时候上市房企通常干两件事，一个是大股东在高位抛售股票套现，二是公司增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，囤地之后编织新的股市故事继续融资，这个球越滚越大，于是动辄数千万平方米的土地储备就出现了。　　“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”。在这个完美的资本链条中，土地资本化最终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。房企的资产，在不成熟的中国股市中得到数倍的放大，推动了股市泡沫和楼市泡沫的双重滋生。　　这一幕，早在2007年就开始疯狂上演，对此，杨少锋在2007年题为“半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛”的博客文章中曾经做过这样的分析： “随着国内股市的兴旺，通过股市融资成了开发商快速扩张的最佳手段。没上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。　　……

用户评论 (总计17条)

•   地产真相
•   这样的书应该上主流媒体
•   一口气读了一半，歇息一下！内容很好！有读下去的深刻欲望！
•   当当的书，没的说，赞一个
•   老公要看，开始没货，等了一段时间买了
•   很好的社会科学通俗读物，赞。
•   触目惊心，发人深省！社会不公到如此地步！
•   不错，速度也快！
•   总体还不错，但这书是一个记者根据杨少锋大纲写的，所以连续性差点，文笔也比较一般。不过里面的一些观点还是挺有参考性的。房价的涨跌主要看国家货币政策了，货币发行多，没控制房价就涨，货币发行少，得到遏制了，房价必然回落。然后后续对住房的要求应该是多层次的，满足各种阶层的需要，这是未来发展趋势
•   感觉很不真实，全文都在捧着杨少峰，也没觉得他有多厉害，不过就说中了一些事情而已，而且都是做马后炮的 切
•   今天刚收到书，还没来得及看。其实我买这本书是因为全球通凤凰快报（手机杂志）的推荐，很期待读了这本书后对房地产业有更深刻的认识和了解。
•   贴近真实
•   内容不错，值昨推广。
•   不是杨少峰本人写的 总觉得有炒作的味道 不过某些地方分析地产还是很深刻的
•   这本书如果没有房地产相关专业的人来读，会有点吃力，似乎看懂了，好象又不太懂。但多看两遍，多思考也能看懂。之所以这样，是因为写得实在太专业了。
•   但不够深入，而且字有点大了，总体感觉还是有点收获
•   可以了解一部分地产内幕