中国住宅市场化与规制研究

出版时间：2011-12  出版社：合肥工业大学出版社  作者：陈学会  页数：223  

内容概要

本书对中国住房制度的变革进行了历史回顾，通过勾画政策变革的基本进程，我们发现，从政府介入住宅的责任范围来考察，存在一个政府从直接供给住宅产品向为住宅生产供给要素(土地和资本)的演变过程。本书对问题的说明按照产品和要素两层次来组织。在产品层次上，指出住宅产品的价格和质量等问题，从而引出政府规制的必要性；在要素层次上，介绍土地和资本要素的所有权及政府的要素供给行为，进而引出对规制者进行规制的必要性。
中国住宅业是随着经济体制改革而发育和成长的。在需求上，经历了政府购买、集团购买和个人购买等阶段。从约束的性质来说，只有当需求主体过渡到以居民个人为主体的时候，住宅需求的市场化才算最终完成；在供给上。经历了政府供给、单位和个人自建和住宅开发商建设等阶段，尽管单位和个人自己建房，有悖于市场分工的原则，但从住宅供给主体转换来说，从政府转换到居民个人也是一个必然的阶段。但从市场经济原则来说，住房由专业化的开发商建造是实现住宅产品供给市场化的必然要求。
价格是供求关系的反映，但在中国，无论需求还是供给都是一个逐步成长的过程，所以价格所承载的，更多的则是制度变革的信息。所以，谈论住房价格不能忽略体制转轨这一历史背景。相应地，对住房价格的规制也就要从价格的形成机制入手，从调整供给和需求的主体关系入手，才是正确的选择。由于在我国，住宅需求和住宅供给都有一个市场化的过程，因此住宅价格既是一个反映需求和供给关系的参数，更是一个反映体制市场化的参数。住宅业市场结构是“环形竞争”，实质是寡头垄断，开发商之间进行价格合谋，形成“价格卡特尔”，这才是导致房价为何居高不下的主要原因。
　
住房质量是一个多维的结构，它们包括工程质量、功能质量、环境质量、区位质量和服务质量。每一维度都有其独特的属性，因此对它们的管理和规制具有各自的经济学依据，对它们的规制也就具有各自不同的操作方式和实现途径。目前国内，对于住房质量的研究，往往侧重工程质量，其检测和控制也往往侧重技术手段，呈现出现有研究的不足。

书籍目录

序一
序二
第一章　导论
　第一节　选题背景与意义
　第二节　研究视角与分析框架
　第三节　研究方法、主要创新和结构安排
　第四节　几个概念的释义
第二章　住宅产业规制的理论依据及既有研究的评述
　第一节　住宅产业规制的理论依据——政府规制理论
　第二节　住宅产业规制的既有研究及其评述
第三章　中国住宅制度的改革历程与住宅产业存在的主要问题
　第一节　中国住宅制度的改革历程
　第二节　中国住宅产业存在的主要问题
第四章　市场结构、房价与住宅产业规制
　第一节　计划体制下住房供求的政府垄断
　第二节　国有企业改革与住房需求的市场化
　第三节　住房供给的市场化及其障碍
　第四节　住房价格的市场化及其障碍
　第五节　住宅市场的价格规制与政府行为
第五章　住房质量的结构、特性与政府规制
　第一节　住房质量的结构与特征
　第二节　住房质量的信息特性与政府规制
　第三节　住房质量的区位特性与政府规制
　第四节　住房质量的组合特性与政府公共物品的供给
　第五节　我国住宅质量规制的变革及其调整
第六章　土地要素、政府职能与住宅产业规制
　第一节　土地要素的市场化及其体制性障碍
　第二节　土地出让制与住宅产业的规制
　第三节　政府职能与住房的供给体系
　第四节　城乡土地制度分割与住宅产业规制
　第五节　土地制度的选择与住宅产业规制
第七章　资本要素、住宅金融与住宅产业规制
　第一节　中国住宅金融的基本框架
　第二节　住宅消费信贷与政府支持政策
　第三节　住宅开发的金融支持体系与政府干预
　第四节　中国住宅业的金融抑制和住宅泡沫
　第五节　中国住宅金融改革的基本思路
第八章　我国住宅规制体系的理性构建
　第一节　我国住宅产业规制的组织体系
　第二节　中国住宅规制的政策体系
　第三节　中国住宅产业规制的法律体系
　第四节　构造相互制衡的规制结构
参考文献
后记