变局市场

出版时间：2009-8  出版社：西南交通大学出版社  作者：杨国永  页数：278  字数：301000  

前言

　　我们正身处一个信息爆炸的时代，需要全面系统的信息为决策提供支持。但是原始而零散的数据并不能帮助我们形成完善的决策，尤其是刚刚过去的房地产市场空前繁荣的2007年，与行业极度萧索的2008年的强烈对比，更加急切地要求我们以合理的框架与合适的思维，分析、解读房地产市场多层面变化，以期望为此行业健康发展提供充分的信息支持及准确的趋势研判。因此，对于长期扎根于厦门和漳州两地的顾问机构而言，深入理解这两地市的房地产市场变化，并准确预测其未来走势，对区域行业健康发展和项目成功操作尤为关键。　　厦门和漳州，分别代表着当前我国城市化发展不同阶段的两个城市；两地的房地产市场发育程度具有一定的代表性。2007—2008年两地房地产市场，真可谓风云变幻，楼市行情从波峰跌入谷底，这也是全行业的一个缩影。在此情形下，及时准确的市场观测就变得极其重要。因为只有时刻把脉楼市的瞬息变化，才能及时制定出合理可行的策略，快速应对市场骤变的挑战。　　浩瀚置业机构自1999年开始，致力于精耕漳州和厦门房地产市场已达十年之久，积累了丰富的市场信息和翔实的数据资源，并通过对房地产市场相关信息采集、录入、处理和分析以及规律研究，形成了一个基于Internet技术，具有较强的时效性、系统性和准确性的综合资讯平台——“浩瀚置业机构地产数据库”。　　呈现在我们面前的这本《变局市场——厦漳地区房地产市场格局演替》，正是浩瀚置业机构长期以来跟踪、调研和分析两地楼市的结果。

内容概要

基于市场运行的视角，本书运用实证研究方法，从宏观形势、中观区域和微观项目三个层面。解析房地产市场深刻变局；重点分析2007～2008
年厦门和漳州两地房地产市场的格局演替；并选取浩瀚置业机构在此过程中操作运营的部分项目案例。解读其项目定位思路及因应策略。

作者简介

杨国永，福建农林大学讲师，高级市场分析师、管理学硕士。毕业于厦门大学公共事务学院；曾主持多个房地产项目的前期定位研究，以及部分大中城市房地产市场调研课题。并参与国家社科基金项目和福建省社科规划项目研究。

书籍目录

第一篇 形势篇
  第一章 2008年上半年房地产市场形势分析
    一、楼市愁云惨雾，量价动荡失衡
    二、反通胀收银根，开发资金吃紧
    三、行业周期波动，2008年是临界
    四、行业或波谷盘整，机遇与挑战并存
    五、市场集中度提升，拷问企业生存空间
  第二章 2008年房地产市场形势分析
    一、行业逆转，量价齐跌
    二、景气下滑，投资减速
    三、博弈变局，僵持较量
    四、分化初现，整合加速
    五、模式转变，注重保障
    六、周期波动，盘整轮回
    七、宏观调控，提振市场
    八、前景广阔，“空好”交错
第二篇 区域篇
  第三章 厦门商品住宅市场运行分析
    一、市场运行综述
    二、土地市场运行
    三、区域市场比较
    四、客户群需求
    五、营销方式创新及效果
    六、社会保障性住房建设及其影响
  第四章 漳州中心城区商品住宅市场运行分析
    一、市场运行综述
    二、土地市场运行
    三、板块市场比较
    四、客户群需求
    五、促销活动及项目动态
第三篇 项目篇
  第五章 招商局漳州开发区南湾新城项目市场定位
    一、厦门大海湾区域发展研判
    二、厦门大海湾房地产市场运行
    三、厦门大海湾竞争项目经验借鉴
    四、漳州开发区房地产市场供应
    五、漳州开发区房地产市场需求
    六、南湾新城项目地块竞争力
    七、南湾新城项目定位及规划调整
    八、南湾新城项目开发策略及推广方向
  第六章 漳州市区城北广场项目产品定位
    一、房地产项目产品定位思路
    二、城北板块购房客户群需求
    三、同比项目产品供应与去化对比
    四、项目产品定位
参考文献及资料来源
后记

章节摘录

　　（二）没有上市也没有上市打算的中小房地产企业　　这类企业没有对股东业绩增长承诺的压力，但会因没有上市，而无法享有更好的融资渠道，因而资金的压力主要影响到是否能继续生存。但这类企业最大的优势，恰恰是因为缺少资金而没有卷入2007年的买地狂潮中，因此，企业未来消化高额土地成本的压力极小。依赖于现有的农村信用社、城市商业银行等非主流金融机构所提供的金融支持，这类企业资金链断裂的压力并不大，只不过其贷款的利率可能会要远高于市场的平均成本，但地价与房价的差价，足可保护这类企业渡过难关。因此这类企业应该是最没有动力实施降价销售的团体。　　（三）目前尚没有成功上市．但2007年以来一直在为上市　　而努力的房地产企业　　应该说，这类企业是最危险的一类企业。为了迎合2008年以前资本市场“土地为王”的游戏规则，这类企业在2007年大量高价收购土地，资金链早已紧绷，就指望上市后融得的资金来偿还地价，但资本市场的风云变化，反而把这类企业推到了生存的边缘。无疑，为求“自保”，这类企业具有较强的降价销售愿望，甚至会出现不理性的降价销售。但降价应该是针对已开发和具备销售条件的楼盘而言，对于尚未开发的项目，更好地缓解资金压力的方式，其实是寻求其他资金和股东的介入。

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　　浩瀚置业机构致力于房地产市场研究、投资顾问、全程策划、产品规划和行销代理以及商业服务顾问等业务；1999年成立以来，立足厦市，累计实现策划、销售面积超过600万平方米，并已成长为闽南区域最具规模的专业房地产顾问机构之一。