房地产开发企业纳税实务与风险防范

出版时间：2012-5  出版社：大连出版社  作者：樊剑英  页数：498  字数：618000  
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前言

2012年房地产市场调控政策未见松动，国家行业政策层面有较大影响的包括限贷、限购、限价、保障房等调控政策；税收调控层面有较大影响的包括土地增值税预征率和核定征收率的加码、房产税的“敲山震虎”以及社会保障房税收优惠的扶持政策等。在此形势下，房地产行业经营中扑朔迷离的涉税事件日益增多，合作开发形式呈现多样化，土地征收及补偿的政策更迭，项目、土地、股权转让等并购重组加速，房地产行业求资若渴，拼促销、争融资等有别于其他行业的经营方式使房地产开发企业财税处理呈现复杂态势，房地产企业会计陷入困惑。因此，在新的形势下，正确、规范地处理房地产开发中的纳税问题，既是企业降低纳税风险的需要，也是企业财务人员业务水平提升的需要。笔者长期从事房地产财税实务工作，先后担任房地产企业总会计师、税务顾问、培训讲师、答疑专家等，所供职企业及服务对象涉及住宅开发、工业地产开发、旅游地产开发、商业运营、物业管理等多个领域，切身实践为笔者提供了房地产纳税实务方面的丰富经验。笔者先后发表了大量关于房地产纳税筹划、案例分析、风险防范的文章，2011年在读者的促使下，开始对房地产纳税实务问题进行系统整理研究，意在编写出房地产财税人员的实用工具书，为广大房地产企业会计提供一个具有借鉴意义和参考价值的操作指南。本书力求从实务出发，让实际操作人员有章可循，并照顾初涉房地产行业的企业财税人员的阅读习惯，修订中采纳了读者的建议，突出了以下特点：1．实战性。摒弃以税种为线索的传统模式，本书以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对实务中的敏感问题、重点问题力求全面透彻分析。2．工具性。作为案头工具书，本书有助于为房地产企业会计实战中纳税问题的解决拓展出新的、合理的处理思路。3.案例丰富。本书选取的一百多个经典案例分析多来源于房地产开发企业具体业务实践和笔者的纳税答疑，案例贯穿本书始终，且政策解读与风险提示并举，使读者可以更深刻地理解和掌握税收政策的要义。4．时效性强。考虑到政策执行的效力和时效性，本书优先选择现行有效的中央税收法规和具有鲜明特点的部分重点省、市的地方税收法规作为政策依据，以期对读者的实务工作起到指导作用。5.紧跟最新政策变化。本书是继2011年9月修订之后，根据政策变化重新整理后推出本书第二版，本书所引用的税收政策更新至2012年5月。考虑到与房地产开发有关的税收政策变化较快，为满足读者索引需要，笔者将在博客建立专门链接进行更新，博客地址：http://blog.sina.com.cn/zhuodafjy。本书适合房地产开发企业高级管理人员、税务经理、财务人员、税务师事务所和会计师事务所从业人员使用，也可作为财税专业师生的参考教材。本书在编写过程中，得到了河北省地税局科研所、上海交通大学税务研究所研究员李胜良先生和《中国发票史》的作者高献洲先生两位税务老友的指导，也离不开天山发展（控股）有限公司、木兰英华税务师事务所（上海）有限公司、上海金兰财务顾问有限公司财税工作人员的鼎力支持，在此笔者一并致谢。最后特别鸣谢对本书修订提出改进建议的中国会计视野、房地产会计网、LexisNexis律商联讯、房地产财务网、高顿财税、财务会计网、税屋网、河北财税网、金兰•税友汇、税服在线等网站的朋友，笔者期望获得朋友们一如既往的支持！由于时间紧迫和笔者水平有限，本书难免仍存在疏漏之处，敬请业内同仁批评指正。

内容概要

　　本书以房地产开发经营环节为主线，以中央税收法规和部分地方税收法规为政策依据，以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例，对房地产每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析，对房地产开发企业纳税实务问题进行了系统的分析和整理，对相关政策进行全面透彻的解读，为企业纳税实务和风险防范提供了切实可行的建议和措施，对企业房地产纳税实务和风险管理具有很强的指导意义。

作者简介

樊剑英，中国税网特约研究员、中国注册税务师，长期从事房地产及相关行业的财税工作，通晓房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》、《河北税务》、《海峡财经导报》、《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。现任职于天山发展（控股）有限公司（02118.HK）。

书籍目录

第一章 房地产开发基本常识及纳税概述
 第一节 房地产开发基本业务知识介绍
 第二节 房地产开发主要阶段划分
 第三节 房地产开发涉及税种概述
第二章 企业设立环节纳税实务与风险防范
 第一节 房地产开发企业设立及相关税务问题概述
 第二节 投资主体不同影响税后净收益
 第三节 适当借款有助于降低税收支出
 第四节 注册地合理规划可降低税务成本
 第五节 设立分公司还是子公司的纳税权衡
 第六节 总分支机构跨地区经营所得纳税有别
 第七节 以土地作价投资应考虑税收问题
第三章 取得土地环节纳税实务与风险防范
 第一节 土地取得方式概述
 第二节 出让、转让土地计征契税风险防范
 第三节 改制重组中转让土地契税征免及风险防范
 第四节 受让土地注意土地使用税纳税风险
 第五节 囤地缴纳土地闲置费影响清算税务成本
 第六节 取得政府土地返还款潜在的纳税风险
 第七节 以拆迁补偿方式取得开发土地的纳税风险防范
 第八节 转让土地使用权是否可以按差额纳税
 第九节 购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
 第十节 股权收购取得开发用地以回避直接转让风险
 第十一节 整体产权转让收购项目公司的纳税实务
 第十二节 整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少
第四章 房地产合作开发纳税实务与风险防范
 第一节 房地产合作开发的基本问题
 第二节 合作建房中的营业税政策及实务应用
 第三节 合作建房是否免征土地增值税看具体情况
 第四节 合作开发两种分配模式能否择优
 第五节 房地产“代建”合作开发纳税风险多
 第六节 如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险
第五章 开发环节纳税实务与风险防范
 第一节 开发成本核算的主要内容
 第二节 共同成本及代建工程的会计核算处理
 第三节 发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
 第四节 自营工程销售一样缴纳营业税
 第五节 注意区分开发产品计税成本与会计成本
 第六节 不同售楼部模式的税务处理
 第七节 项目工程用房与销售用房税务处理不同
 第八节 境外付汇支付劳务费税务处理问题
 第九节 “买方”开发支出应取得合规票据入账
 第十节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
 第十一节 房地产开发经营如何缴纳印花税
第六章 销售环节纳税实务与风险防范
 第一节 销售阶段的纳税会计实务处理
 第二节 不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
 第三节 所得税汇算清缴纳税申报表的填报
 第四节 关注房地产企业所得税地方纳税管理
 第五节 汇算清缴对于核定征收所得税企业同样重要
 第六节 商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
 第七节 不同促销手段涉及的纳税实务与风险防范
 第八节 向职工福利售房的纳税实务与风险防范
 第九节 商品房促销存在多纳税及未代扣代缴个人所得税风险
 第十节 支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
 第十一节 资产出租的纳税实务与风险防范
 第十二节 保障性住房可以享受的政策优惠
第七章 企业所得税扣除项目纳税调整
 第一节 企业所得税税前扣除的基本原则
 第二节 企业所得税工资薪金总额的扣除
 第三节 企业所得税职工福利费等三项经费的扣除
 第四节 保险费和住房公积金的税务问题
 第五节 公务用车制度改革的税务问题
 第六节 员工报销通讯费的税务扣除问题
 第七节 五项限额扣除支出纳税实务
 第八节 其他无限额标准的费用扣除
 第九节 借款利息支出税前扣除
 第十节 资产损失的税前扣除
第八章 重组、清算企业所得税纳税实务与风险防范
 第一节 重组企业所得税纳税实务与风险防范
 第二节 清算企业所得税纳税实务与风险防范
第九章 土地增值税纳税实务与风险防范
 第一节 土地增值税税制要素
 第二节 土地增值税税收优惠及应用
 第三节 转让旧房计算土地增值税的四种情形
 第四节 土地增值税预征和清算税务处理
 第五节 土地增值税清算收入的确定
 第六节 土地增值税扣除项目金额的确定
 第七节 合并和分开清算的纳税风险
 第八节 清算后再转让房产扣除项目可直接确定
 第九节 税收调控向预征率与核定征收率加码

章节摘录

版权页：   插图：   整体资产转让中，接受企业支付的对价除股权外若还有其他经济利益，则其中包含的土地使用权、不动产转让行为，转让企业可能要缴纳营业税，而转让企业产权则不需要缴纳营业税。 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，可以免征增值税和营业税。国家税务总局公告2011年第51号文件的该规定突破了产权转让与资产转让的明显界限，具体实务操作中仍需注意相关条件是否满足。 二、整体产权转让免征土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》的规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 整体资产转让属于企业兼并吗？整体资产能否免征土地增值税？企业兼并是指一个企业采取各种形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。企业兼并的形式有：①承担债务式兼并，即在资产与债务等价的情况下，兼并方以承担被兼并方债务为条件接收其资产的兼并方式；②购买式兼并，即兼并方出资购买被兼并方企业资产的兼并方式；③吸收股份式兼并，即被兼并企业的所有者将被兼并企业的净资产作为股金投入兼并方，从而成为兼并方企业的股东的兼并方式；④控股式兼并，即一个企业通过购买其他企业的股权，达到控股，实现兼并的方式。 显然，企业仍然保留实体资格的整体资产转让不属于企业兼并的类型。那么整体资产转让实务中应该如何确定土地增值税呢? 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中指出：自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定如下： 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。整体资产转让中，转让资产中包含的土地使用权、房屋建筑物转让，企业要一并按照净资产作长期股权投资处理。房地产企业转让或接受转让资产都不能免征土地增值税。

媒体关注与评论

该书是一本不可多得的房地产财税实务大作，理论与实践完美结合，案例典型，针对性强。作者是中国税网房地产税务疑难问题解答专家，深谙房地产税收政策。诚将此书推荐给全国70000名房地产会计网会员及各位房地产会计同行。——房地产会计网创始人兼CEO 邢夏阳

编辑推荐

《房地产开发企业纳税实务与风险防范》具有实战性，摒弃了以税种为线索的传统模式，以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对于实务中的敏感问题、重点问题进行了全面透彻分析。《房地产开发企业纳税实务与风险防范》案例丰富，选取了118个精典案例进行分析，这些案例多来源于房地产开发企业具体业务实践和笔者的纳税答疑，贯穿本书始终，且政策解读与风险提示并举，使读者可以感同身受地轻松掌握税收政策的要义。2012年房地产市场调控政策未见松动，国家行业政策层面有较大影响的包括限贷、限购、限价、保障房等调控政策；税收调控层面有较大影响的包括土地增值税预征率和核定征收率的加码、房产税的“敲山震虎”以及社会保障房税收优惠的扶持政策等。樊剑英编著的《房地产开发企业纳税实务与风险防范》以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对实务中的敏感问题、重点问题力求全面透彻分析。

名人推荐

作者精通房地产开发财税政策，熟悉房地产开发企业的纳税实务工作。该书以业务为主线，系统讲述各业务阶段的纳税实务与风险防范问题，高屋建瓴，思路清晰，非常实用！——王震 著名房地产财税专家、教授这是一本实用的房地产开发企业财税人员手册。政策把握精准，案例典型，分析透彻，思路清晰、独特。围绕与业务相关的税收政策，配以精典案例，可让入门者快速精通。——李曙亮 河南东方今典集团审计总监《房地产开发企业会计与纳税实务》作者该书突出了纳税实战性的特点，想纳税人之所想，充分体现了防范纳税风险于未然的财税理念，实为房地产开发企业涉税和管理人员案头必备工具书。——张伟著名税务风险防范专家、知名培训师该书是企业涉税人员和税收管理干部不可多得的好书！作者是我国目前专注于房地产税收政策研究的著名专家之一。该书体现了作者多年的研究成果和实践经验，对税收政策把握精准。——云中飞 著名房地产财税专家

用户评论 (总计86条)

•   美中不足的就是书压皱了，脏了。555...不过还是很喜欢。此书是我继《房地产会计全流程演练》、《房地产开发企业会计与纳税实务》第三本关于房地产知识的书籍。因为还没有开始看，拿到手看了前20页左右，和前两本书并无太多的重复，而且内容也很全面，仅这20来页的内容 让我又学到了一些知识。等读完樊老师作品后，我再来评论，写自己的感受。但是为了说明此书的重要性，我引用李曙亮老师的话“这是一本使用的房地产开发企业财税人员手册。政策把握精准，案例典型，分析透彻，思路清晰、独特。围绕与业务相关的税收政策，配以经典案例，可让入门者快速精通。”
•   房地产开发企业纳税实务与风险防范
•   真的挺好的，写的很适合房地产企业的财务看。稍微有点难，但是要慢慢细读。
•   一次买了三本关于房地产的书，这本还没开始看，那两本重基础，这一本重案例，想等那两本看了以后再看此书，应该很有用！
•   我想说，这本书，很好很实用，房地产工作的人值得一看！
•   非常的实用，对于刚接触房地产行业的学习者很好
•   书本内页不错，而且字迹清晰，而且房地产的知识在这本书上学习了不少，真的不错。
•   找了好久才找到的一本适合房地产财务人员实操的案头必备工具书。
•   写的很实际，大量用了大连等的地方政策案例，更适合东北兄弟们借鉴
•   书不错 是最新的政策 很适合我
•   内容细致、详实，有很强的操作性，不可多得的实务书
•   理论与实践完美结合，案例典型，针对性强。对我工作帮助很大。
•   没来得及细看，结构排布很实用，可就里边的问题自主深入学习。
•   非常好！是我要的，非常实用，工作中得心应手
•   很不错,很实用,是实践总结出来的智慧结晶
•   非常有用且符合实践的书
•   大略看了一遍，书相当不错，当当的配送更给力，从下单到收货不足24小时。
•   很好，深入而全面。
•   不错，对我的工作方面有帮助。
•   书不错，适合初学者的一本书。
•   这本书坏了
•   很实用的一本书，是自己想要的
•   这本书写得挺好的，很喜欢！
•   实用 买书好快啊 不错 很喜欢这本书
•   快递很快，感觉很不错的一本书，很实用
•   粗略的看了一下目录，有许多是需要细细研读的内容！应该是很好的一本书！
•   很好的一本书，对我用处很大
•   可以提供很多思路，但还是要结合很多国税发文。还是不错的书，值得借鉴。
•   喜欢，正在研究中
•   我晕死！7号买的 8号就降价！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
•   值得学习，比较实用
•   应该还不错吧！还没有看
•   还可以吧，比一些所谓学者、专家的书好。
•   希望在价格上保持吸引力，感觉现在折扣不够给力。还好多书想买！！
•   为什么我收到书和发票上的书名不一致，非常郁闷！是什么原因！
•   物流挺快的，书里面的内容还没看呢，应该是本不错的书
•   还没看完，正在学习当中，感觉很实用，很通俗易懂！
•   虽然还没有读 但是一看就知道是正版书了
•   实用,学习很多知识,很好
•   从实战出发的好书
•   这个系列我买了两本。只能说太好了。教科书一样的品质。值得购买。
•   非常有实践性的一本好书
•   单位财务用书，财务每人一本
•   只看书的印刷质量和目录就知道一定不错！
•   看来是正品，印刷不错
•   书不错，正用的着，而且价格相当合适，不错
•   看着很全，应该是很不错
•   增加阅历的同时，应具备过硬的理论基础。
•   还没仔细看，翻了翻，感觉不错
•   老公在看，不错的书
•   书很实用，是正品。值得购买，头天晚上定的货，第二天就送到了。一点儿都不耽误事。下次购物就在这里啦！
•   正在看、很实用
•   发货速度很快！质量很好！
•   期待已久，不负所望，非常好！
•   的却是一本好书，作者是用心写的。不像某些理论专家
•   还没细看，会追回评论
•   樊老师的话很质朴易懂，我看的很慢，想细细读，字里行间感觉到，樊老师真的经历过，真的用心写的。感谢！
•   it is very useful
•   一直想找一本这样的书，很详细
•   书很好,正在学习
•   非常满意，最新版的，而且正好赶上教师节活动，还要买发现一下涨了十多块
•   不错，很满意。就是快递太慢了。
•   多学习~
•   书本对房地产涉及到的相关税收以具体实例反应，通俗易懂，书中还对房地产开发整个流程涉及的会计实务和税务风险有详细的解剖和提点，总的一句话，书很好，谢谢樊老师的书。
•   对于一个初入房地产的人来说，普及下房地产的基本知识很好，后面还没看，大致翻了下，应该还可以，正版
•   书中多是非常尖锐的问题，时效性也非常新，收获非常大
•   刚收到书，大概翻阅了一下，感觉实用性很强！并且有理有据，让我们不仅知其然还要明白其所以然！很不错的一本书，里面的内容还需要慢慢消化！先赞一个了！
•   实用性很强,作为案头工具书使用很不错.对房地产开发过程中各环节税收风险描述的也很详细,确实是不可多得的一本好书哈.谢谢樊老师!
•   发货很快，书很好，纸质到内容都是一流，书的内容很实用，刚买到手就被同事借走了，超值！~
•   详细，案例贴切易懂！是本不错的好书！
•   书好不好，我不知道。但这个物流也太慢了吧，我之前在当当买书的时候，第二天就到了！希望物流再快些!最近浏览了下书，觉得还不错！
•   很不错，根本不存在什么第16页印花税税率错误、第19页教育费附加错误等现象。本人在税务稽查工作多年，认为这是一部很不错的专业书，推荐！
•   一拿到书本，打开看了一下，翻到16页发现印花税税率表里面的税率有几个是错的，翻到19页，教育费附加税率是3%，可是书本里写的是30%，后面的还没有看到。挺失望的
•   正品，还没看。感觉还行
•   内容有点繁琐，令人头大。
•   简洁易读，务实政新。
•   学的是会计这行业，就必须要努力的丰富和加强自己的知识，政策在不断的改变，学习也就要不断的跟随！ 这本书希望可以给我带来大一纳税方面的知识。
•   书不错，速度也很好，顶一个。
•   亚马逊比当当便宜，物流也快，能比京东了。这宝贝我想好久了，终于有时间好好看看了。赞
•   纸张、印刷挺好的啊，只是还没开始看书，不知道有不有内容错误
•   非常实用，受益非浅 !
•   就需要这种实务性强的书，赞。
•   很好，很实 用。
•   帮朋友买的，感觉还好
•   很不错，看着还是可以！
•   是本好书，实际也很实用