房地产法焦点·难点·指引

出版时间：2008-4  出版社：中国法制出版社  作者：王进  页数：260  

内容概要

本书详细而又深入浅出地阐明了房屋建造、房地产开发、建设工程、房屋买卖、房屋租赁、房地产居间、物业管理、房屋抵押、房屋装修等方面的172个问题，以解决实践中存在的问题为宗旨，以期能够真正帮助法律从业人员、房地产业人士、房地产交易各方解疑答惑。

作者简介

王进，女，1969年出生。复旦大学法律系法学学士，中国政法大学民商法硕士，现为广州仲裁委员会仲裁员。
    主要的研究方向有：仲裁程序的运用，仲裁权的限制与裁判技巧，仲裁员和办案秘书的职业技能培训。长期致力于在实践中摸索和总结中国仲裁制度的特色，从程序把握和实体法律的运用中体现仲裁与诉讼的区别。多次参与仲裁规则、仲裁制度的订立和修改。在从事仲裁工作的十余年间，亲手经办案件七百余件，审阅案件三千多件，其中八成以上是房地产案件，仲裁实务经验丰富。

书籍目录

第一章　房屋建造与房地产开发　第一节　房屋建造　　1.什么是合法建造的房屋？　　2.什么是违章建筑或违法建筑？违章建筑是否必须予以拆除？　　3.房屋出资人可否要求以出资直接取得房屋的产权？　第二节　房地产开发　　1.房地产开发经营的概念和特点是什么？　　2.房地产开发纠纷的特点和应注意的问题有哪些？　　3.不具有房地产开发经营资格与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，效力如何？ 　　4.什么是项目公司？在房地产合资、合作开发中设立的项目公司的法律地位是什么？　　5.在房地产合作开发中，如何处理名不符实合同的效力与违约责任承担？　　6.在房地产合作开发中，当事人对于投资数额和利润分配的纠纷应如何处理？　　7.影响合资、合作开发房地产合同效力的因素有哪些？　　8.合资、合作开发房地产合同无效的，应如何处理？ 　　9.名为合资、合作实为土地使用权转让的纠纷应如何处理？　　10.什么是房地产开发项目转让？房地产开发项目转让应注意哪些问题？ 第二章　建设工程　1.什么是建设工程合同，如何区分建设工程合同与承揽合同？　2.建设工程合同的特殊性体现在哪些方面？ 　3.调整建设工程合同纠纷的法律有哪些？适用时应注意什么问题？　4.建没工程合同有几种类型？其基本的律特征是什么？ 　5.发包有哪些方式，有何限制？　6.必须招标发包的建设工程有哪些？ 　7.对于实践中出现一些规避法律的招投标做法应如何处理？ 　8.中标合同备案的性质是什么？中标备案后，双方当事人可否对施工合同进行修改？ 　9.以母公司的名义参加投标，由子公司实施工程建设的行为是否应由母公司承担责任？ 　10.承包有哪些方式？如何理解单独承包、共同承包与联合承包？对承包方有哪些限制？　11.如何理解建设工程总承包原则？　12.如何区别分包、转包与合同转让？ 　13.什么是劳务分包？它与工程转包如何区别？　14.总包单位可否以发包人未付款为由拒不支付分包商工程款？ 　15.影响建设工程合同效力的因素有哪些？　16.乙级与丙级资质的建筑施工企业联合完成乙级建筑施工项目，是否构成建设工程施工合同无效？　17.对于建设工程合同无效的处理，应注意什么？ 　18.带资承包合同的效力应如何认定？　19.可否以联合体的名义进行诉讼或仲裁？以联合体的名义签订的建设工程合同应如何确定责任？　20.什么是挂靠？什么是内部承包？两者有什么区别？　21.建筑公司下属的工程处以自己的名义签订的合同其效力如何？该单位是否具有诉讼主体资格？　22.指挥部可否作为建设工程合同纠纷的诉讼或仲裁主体？ 　23.在建设工程施工合同中监理人的作用是什么？总监理工程师与项目经理的作用是什么？　24.工程造价是以一方当事人提供的结算书为依据还是以法院委托鉴定机构所作鉴定结论为依据？　25.在确定工程造价时，是以合法有效的合同、预算、决算及还款协议为依据，还是仅以鉴定结果为依据？ 　26.建设方单方委托鉴定机构进行的工程造价鉴定结论，能否采用？　27.在建筑工程承包合同关系中，发包方有无权利依据审计局的审计决定，自行扣留依合同应付给承包方的工程款？　28.发包人拖欠工程进度款，又不同意与承包人进行结算，违约金应从何时起算？　29.关于工程质量问题，应如何确定当事人的责任？　30.发现质量缺陷后应如何处理？　31.发包方未经对工程质量进行验收而擅自使用，出现工程质量问题由谁承担？　32.对于施工方案中存在的缺陷应如何确定责任？　33.施工方未能如期开工以及竣工迟延的，可否主张窝工损失？建设方可否要求施工方承担逾期完工的违约责任？ 　34.什么是隐蔽工程的验收？验收方式是什么？　35.施工方以建设单位增加工程量为由，要求对增加部分进行结算，应如何认定？　36.建设工程合同中当事人要求解除合同的，应符合什么条件？ 　37.承包人未能在约定的工期内完工，发包人可否解除合同？ 第三章　房屋买卖第四章　房屋租赁第五章　房地产居间 第六章　物业管理第七章　房屋抵押第八章　房屋装修附录：附表：不动产所有权人与不动产权利人的关系

章节摘录

　　第一章　房屋建造与房地产开发　　第一节　房屋建造　　房屋建造是指在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、工业厂房、商业楼宇、写字楼以及其他专用房屋。　　房屋的建造目的是为了作为个人居住、办公、经营场所使用。房屋建造的法律后果，是创设了新的物权——房屋所有权。房屋建造，属于不动产物权原始取得的一种主要方式。　　一般情况下，出资人即是建房人，建房人只要出资，委托专业的单位（如勘察设计、施工、监理等）即可完成房屋的建筑活动。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”但是，法律对于不动产物权的设立、取得的规定显然不仅限于此，“合法建造”是前提。房屋建造的活动，是土地与房屋结合的过程，依据《土地管理法》的规定，建造者必须取得建设用地使用权或宅基地使用权。其次，进行建筑活动必须经国家相关部门的批准，符合规划、安全、环保等多方面的要求。最后，新建房屋必须经过物权登记才具有物权效力，出资人作为房屋原始所有权的取得人的法律地位才能得到确认。《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”　　房屋建造的活动，可以按建造活动的主体，分为个人、集体自建、合建或委托建房、房地产开发等。　　……

编辑推荐

　　房屋所有权或其他权益被称为房产。对特定地块的权利称之为地产。房产和地产的合并称为房地产。但实际上，我国法律中并无“房地产”的清晰定义。在《物权法》颁布之前，一般认为，我国的房地产法律体系是以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心的。它既调整了横向的、平等主体之间的房屋买卖、租赁、抵押、继承、物业管理等，同时又对纵向的、房屋管理关系进行了规定，即存在着民事法律关系和行政法律关系两种不同性质的房地产法律关系。从民法学理论和各国立法通例来看，房地产应属于不动产，即归属于物权法调整的范围，而以房地产为标的物进行交易、经营、使用的行为又属于债权法调整的对象。因此，人们在理解和适用法律时难于把握，容易导致混乱。

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