地产霸权

出版时间：2011-1-9  出版社：中国人民大学出版社  作者：潘慧娴  页数：219  
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前言

曾荫权上任之初，香港人曾对他寄予厚望，但如今却大失所望。近年来，香港时局每况愈下。社会和经济持续不公，以政府为后盾的精英阶层利用不公平的土地和房屋政策，损害民众的利益。加上香港缺乏竞争法，这种不公平现象已深深植根于社会结构之中。这本书的宗旨，就是追本溯源，剖析这种现象。过去数年，既得利益者使得楼市泡沫再度膨胀，生活成本高昂，经济上的公平竞争环境不再。土地的垄断，行业和经济集中，引发排挤效应，导致就业和创业机会不断减少，民怨沸腾，更激怒80后一代，包括一贯沉默并且逆来顺受的年轻中产专业人士。

内容概要

香港，华人世界最富裕社会，自由经济的天堂，曾经最推崇“勤劳致富”的地方，却被持续飚升的楼价，弄得怨声载道。中产阶层财富流失，草根民众生计艰难。相形之下，大地产商却富者更富，富可敌国。香港的今天，出现了很严重的仇富心理。
　　原因何在？本书作者潘慧娴，曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后加入嘉里建设，负责土地及物业的估价与收购。藉其从事地产发展业的专业经验，配合详尽的数据和理性叙述，深入解析香港地产业的运作与结构，缕述香港地产在数十年来的发展中，如何沦入被大地产财团垄断的现状。
　　作者更从地产业延伸，认为“地产霸权”已扩展至公用事业及零售服务业，成为香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首。作者支持自由市场，在书中建议特区政府应立即改善政策，以保障市场公平，不应再纵容地产财团垄断各大行业，阻碍香港经济进一步发展。
　　中文版《地产霸权》经作者重新修订内容，加入2010年香港地产行业的最新动态，帮助读者透彻掌握香港当前的政经局面。
　　地产霸权，会在内地重演吗？无法预知，没有答案，但我们似乎看到，地产霸权在香港上空的阴影，正向我们漂移而来……

作者简介

潘慧娴（Alice
Poon），曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后加入嘉里建设，任策划发展经理，负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作，对香港地产业的运作极为熟悉。作者亦曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司，并负责宣誓专员

书籍目录

序一 林本利
导读 梁文道
前言
第一章 谁控制香港？
地产商跨行业收购
行业垄断导致贫富悬殊
家族垄断 世代相传
操纵香港的六大家族
政府靠拢地产商
第二章 土地就是权力
新封建制度
地产商借移民潮起飞
华资从《中英联合声明》中发现宝藏
换地权益书 奇货可居
更改土地用途的魔法
大地产商在金融危机中获利
公用事业成为土地“寄生虫”
第三章 没有竞争的地产业
凭借收购　不断坐大
更改土地用途 地产商自肥
2002年救市 为保障政府利益
停建居屋　地产商正中下怀
对消委会建议置若罔闻
第四章 公用事业 亦遭垄断
牟取暴利：从出租到物业管理
管制协议令电费过高
煤气公司主导燃气市场
超市寡头垄断
“可加可减”仍有利于巴士公司
政府拒定竞争法
成立委员会只为做样
第五章 经济衰疲民生淍敝
中小地产商被挤出市场
中产财富成过眼烟云
租金高昂令零售业经营困难
经济集中引发裁员和薪酬差距
市民权益日益受损
港交所把持监管权
第六章 反垄断刻不容缓
政府应减少对土地的依赖
须推行低地价政策
土地垄断为各种垄断之母
竞争法促进经济发展
解决贫富悬殊：芬兰模式
把税务负担转至土地
经济转型须脱离地产狂热
附录 地产霸权下的香港

章节摘录

1636年年底至1637年年初，西欧郁金香球茎的价格达到高峰，一个罕见品种的郁金香球茎可以换一整套马车。人们不惜抵押自己的居所和企业，用来买入郁金香球茎，再以更高的价格转售。同样，在香港，人们把自住的居所或公司作为银行贷款的抵押品，用来买第二、第三套住宅单位，期待以更高的价格再售出。郁金香泡沫形成之前，投资郁金香球茎是有钱人的消遣。而当普通市民得知上层社会的人可以从郁金香球茎买卖中获得巨额收益时，也想参与其中。不久，荷兰各阶层都卷人郁金香买卖的狂热中，1637年达到顶峰。20世纪80年代的香港，只有富人才有能力投资第二、第三套物业，但在楼市疯狂时期，中产阶级、办公室文员和其他中低收入人士，都想从炒卖物业中赚钱。荷兰的郁金香狂热，最终引发破产潮，许多商界翘楚一败涂地，大批的破产者使城市陷入混乱，有些地区甚至发生骚乱。在香港，高楼价带来的破坏力，也波及整个中产阶层和许多中低收入人士。根据1996年消费者委员会的一份研究报告，香港地产市场竞争不足，尽管不时有新企业进入市场，可是1981年后，没有一家新进入市场的地产商能成为市场主力。其最大的障碍就是有限的土地供应和高昂的土地成本。市场集中，缺乏竞争，没有来自新地产商的威胁，在这样的情形之下，地产商便能向消费者索要更高的价格。

编辑推荐

《地产霸权》：揭示地产与权力的真相，香港大地产商私人助理敢言之作！香港地产，造就财富传奇，内地复制，更是星火燎原；地产如何成为贫富两极化的祸首？是时候看清楚社会肌体上的伤口！

用户评论 (总计97条)

•   众所周知，在我们建国后，在很长一段时期内，香港是大陆对外交流与贸易的唯一出口。正是得益于这一地位，香港经济迅速腾飞，成为世界上最为自由的经济体系，是世界著名的金融中心、航运中心，它市场发达而经济繁荣，它社会开放而兼容东西。而且伴随着港台流行文化的广泛传播，甚至泛滥，一时间香港几乎成为人人向往的圣地，至今不衰。从大陆产妇挤爆香港医院，从大陆游客扫荡香港商场，香港在大陆人心目中的地位和吸引力可见一斑。
  
  然而，这只是我们外人眼中的香港，只是我们看到的香港的表象。在这个虚华的外表之下，潜藏着竟是一个真实而残酷、传统而自闭的香港。香港的经济高度集中，李嘉诚的长江实业和和记黄埔、李兆基的恒基兆业、郭炳湘兄弟的新鸿基集团、郑裕彤家族的新世界发展、包玉刚家族的九龙仓集团这几大家族控制的上市公司，占香港股市总市值的14.7%。他们无一不是由地产起家，然后向其他产业，特别是公共服务业渗透，从而一步步掌控香港，他们主宰着香港的经济命脉，控制着香港人。在他们的控制下，香港的公用事业惨遭垄断，房租只升不降，电费仅低于日本和菲律宾，煤气业的毛利水平达到惊人的46%，超市只剩下百佳和惠康，巴士业的毛利率也达到13%。这些财团把香港的各个经济领域都变成了自家的菜园，绝不容许外人染指。一有外来“入侵者”，无不群起而攻之，逐之而后安。在这种竞争严重缺失的情况下，香港人只能任他们宰割，把辛苦工作所得的大部分收入都乖乖地奉上，生活并不见得有多富裕，而一旦遭遇危机，就会陷入困境。
  
  看书至此，我心中突然就想到一个词——劫掠。这些地产商把自己的触角伸到了香港经济的每个角落，凡有利益处，就有他们的身影。公用事业，比如公交、暖气、煤气、供水等在我的理解中应该是持平或略有亏损才为正常，因为这类企业的第一追求应该是如何服务好民众，而不是单一的追求利益。但就是因为香港几大财阀的控制，煤气业的毛利率达到了46%，几乎就是暴利。他们是在以一种光明正大的形式在劫掠香港民众。
  
  照理说这种情况香港特区政府应该是非常清楚的，为什么他不采取措施呢？因为他被人绑架了！绑架者就是这些大财团。为什么如此说呢？因为香港政府多年来采取低税收政策以促进贸易，其财政收入严重依赖出让土地，致使这些地产商不但控制了经济，也逐渐向政府渗透，搞了大量的利益代言人，把政府也绑在了自己的战车上，成为自己攫取利益的一个工具和帮手，只能照他们的意愿行事。如若有所违逆，动辄以香港的经济前途相威胁，何愁特区政府不乖乖就范！以至于号称世界第一的自由经济体，竟没有一部反对垄断、促进竞争的法律，就不难理解了！
  
  由此联想到我们大陆很多地方的政府为了促进城市发展，也在大量圈地卖地，政府已经成了土地批发商。土地出让收入在某些地方已经成为其财政收入的重要来源，可以说，房价的不断高企与此有很大关联，甚至就是主因。但政府却无能为力，屡次采取措施都未见实效，房价并不见松动。原因何在？因为地方政府并未出实招。他们在怕房价跌造成地价跌！在这方面，香港并不是我们学习的榜样，反倒是我们的前车之鉴。
  
  作者潘慧娴曾经担任香港最大的地产公司——新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后又进入嘉理建设。多年的地产业从业历程，使她对香港地产业的运作和发展极为熟悉。所以写出来的文章也很深刻，很有洞见，应该说是鞭辟入里，告诉我们一个不一样的香港。这本书值得一读。
•   江山/文
  　　
  　　不管是揭秘也好还是探讨也罢，《地产霸权》都是一本让人震撼的作品。既然打开天窗说亮话，就需要真实的例子出来。虽然书中讲到的是香港的人和事，离我们似乎很远，但当我们跟着作者把那种好奇的阅读情绪激发出来，相信我们很容易明白道理就在其中。洞见一方天地，要的就是客气存在，也只有深入其中才会发现真正的桃花源。
  　　
  　　在我的潜意识中，总认为香港是富饶时尚繁华的大都市，百毒不侵，和谐美满。但当我读过这本书后会认识到，原来香港也有瑕疵，也有需要我们发现真相的事实存在。这本书对于作者来说，不仅仅是个人经历的真实记录，更是揭示权力与地产的勇敢之作。
  　　
  　　全书通过香港房地产的风起云涌再现了其经济的走向，近而引出更多相关产业的内幕与暗礁。土地作为一种权力的象征，带动着整个城市的发展。而当地产业没有了竞争，垄断成为主角来光临权力的营造。在各大地产财团的整体盈利中，出售发展物业所得的占绝大部分。从出租到物业管理来谋取暴利成为垄断发展的土壤。不论是物业的管理费、电费过高还是主导燃气市场和超市寡头垄断，公用事业已被潜移默化地成为垄断的最好借口。而垄断的弊端突出的表现在大众的生活上。至此，民生问题成为我们关注的焦点，自由经济体也发生了前所未有的改变。
  　　
  　　其实，真正的垄断已经从香港的地产业渗透到了整个社会的方方面面，而如何进行反垄断已成为迫在眉睫的大事。除了彻底改革土地制度及改变政府的土地和房屋政策，还要加大竞争法的促进与实施。针对龙头企业通过定价或共享市场的卡特尔，做出主导市场的营销行为以前进行反竞争的并购。只有减轻大财团们的垄断土地和空间的局面，才会根除这种霸权的弊病。
  　　
  　　首先，政府要减少对土地的依赖，平衡土地收入和社会公共利益。推行低地价政策，让地产经济这个泡沫自然的缩小一些，运用为人民提供福利才会使国家富强的芬兰模式解决贫富的悬殊。也只有消灭贫困和维持社会的平等，才会使自由经济体达到最终的理想效果。
  　　
  　　这本书非常清醒地告诉我们地产业的繁荣会使经济发生天翻地覆的变革，但也会使我们走向垄断的深渊。作者潘慧娴用她看到的听到的做到的开启我们不知的霸权时代，而这种两极分化严重的罪魁祸首成为我们进行思考的与努力的方向。经济发展的风向到底吹向何方，香港地产的真相是否燎原，让我们拭目以待。
•   香港的昨天，可能就是中国大陆的明天，地产的霸权，已经快能掐住政府调控的双手了
•   香港人写书就是比较大胆，对国内和香港十分推崇的房地产经济进行了深刻而大胆的揭露，可以说这本书能译成简体中文版，现在出版，实属好事，对我们了解房价、经济运作都有启发作用。
•   剖析了中国各利益方对地产的利益所在，有看头
•   作者指出香港被地產霸權操控的原因,是很有說服力的。我是香港人,住在新界,有許多農地荒廢了,但卻不准發展。你要買樓,就只好看大地產商低頭,是一生的奴役。
  要釜低抽薪,不是經濟發展所能解決,只有等到有一天,一百年,一千年後,香港實行全面的民主選舉,才能把這些吃人血肉的制度剷除,還我自由。
•   知晓未来最好的方法就是多了解历史。香港是土地财政先行者，结果也由此可见。我们未必能左右政治，但不了解政治，我们的资产就会莫名消失。
•   大陆很多房地产政策都是参考香港的。
•   不错的一本小书，对香港社会现状有了解
•   非常不错的书 看看现在的香港是怎么变成这样的
•   这书出的太及时呢,阐述了当前房地产的状况,有必要看看
•   资本与政府双重强权迭加，结果必将是百姓吃亏、发展难以持续
•   很平实却具体的揭秘。很好的书
•   可以看到的都看到了。
•   很好很具体，但是没有看亚洲教父是的震撼了
•   很好看的吐槽故事书
•   为什么书还没到就可评论，这样不好。
  书应当还不错。就是可先评论不好。
•   书籍总类多，购买方便快捷...好...
•   道出了中国房产的本质！无论你看多还是看空，都应该看看
•   值得一看 没有第二
•   相当好，很现实，有看头，强烈推荐。
•   值得我们警示
•   另一种角度的思考
•   哈，赚到了。
•   透过问题看本质，老百姓，看的越多越感觉悲哀!!
•   非常出名的好书。值得一阅
•   “为什么我的眼里常含着泪水，是因为我对这片土地爱的深沉....”
  
  爱家爱国爱民族，多么爱，就有多么恨，于是泪眼汪汪地恨之不争气。在看完这本揭露香港地产各大地产商行业垄断，野蛮扩长，以及香港贫富悬殊，经济走入困境的深刻分析之后，我心底寒气四溢，原来号称自由港的香港也是这样黑暗，原来人人口里的香港，那个让人引以为豪的香港也是这么的让人恨。
  
  在这本书里，潘慧娴是业内人士，移居加拿大，也得以让她自由言论，以其自身对香港地产业的熟悉，接触的真实案例以及多年从业掌握的第一手行业数据为基础，终于可以说出一切，不吐不快。在这本书里，一针见血地暴露出香港地产与权力真相，揭露笼罩于中国地产之上的霸权阴影，作者潘慧娴并从地产业延伸，认为“地产霸权”已扩展至公用事业及零售服务业，成为香港贫富悬殊，民怨沸腾的罪魁祸首。
  
  真相总是让人难以接受，事实总是那么触目惊心。地产商借助政府权力掠夺社会财富，建立垄断市场以驱赶弱势竞争者，为牟取暴利，从租赁行业到物业，再到燃气煤气公司，寡头经济在香港已是越演越烈的残酷。一国两制的香港，作为中国资本主义法定前哨兵的香港未来走势如何？尤其是经过97，2008，两次金融危机之后的香港会在未来加速向50年代的美国进化还是停滞十数年的日本靠齐？经济衰疲，民生凋敝。本书中，作者一步步深入分析，从土地从权力从公用事业，包括政府，笔下豪不留情，箭箭直指靶心。香港的黑暗灰暗了大陆无数人的希望。想必，多年后香港的一幕幕也会在中国大陆上演，这怎么不让人纠心和愤恨。
  
  书中，潘慧娴尝试给出了解决方案，医病救人的药方便是：反垄断。比如作为政府应减少土地依赖，须推行低价政策，实施竞争法以保护中小企业，像芬兰那样为国民提供各种福利，让每一个国民享有国家财富，这听起来也颇有点理想国的味道，中国人口众多，社会公平可以做到几分？此外，还有向富人征税，促进人权，达成社会幸福，平等及公正的社会共识等等。
  
  地产商们说这本书没啥，就是媒论常见堆积，民众说这书很好，开启民智，让迷惘的人看到本质。于是，寄希望于理想，寄希望于强权，怕终是一场空。只希望当局也能明了。
•   我们看着国家的GDP一路飙升，现在已经攀升到了世界第二的位置，然后回头看看各地的房价也一路飙红，越发的高不可攀，房奴、蜗居等热门词汇纷纷应运而生。究竟是谁让房价上涨的这么快，远远超出了人均收入水平的上升，让房子由本来人生活之中的必须品而变成了人人望房兴叹的奢侈品呢？或许我们在看潘慧娴《地产霸权》之后，或许会有所了解——当然，大家不要想歪，这并非在说大陆，而是在讲述香港这个被美国传统基金会评为全球最自由的经济体系之下的种种矛盾。
  由潘慧娴所著的《地产霸权》在2010年时被亚洲周刊评为全年十大好书之一，书中并不是简简单单的去仇视香港的富商以及权力机构，而是在真切的以自己的所知，事实在透彻分析。然而书中本身，作者只是提出了自己发现的问题，对于解决之道却没有什么建设性的意见，而是有些人云亦云的感觉。
  至于其余来说，还是有不少阅读价值的。作者所写的这些有人所共知的实际，也有她自己原工作之中所接触到的“鲜为人知”。书中所说到的“房地产”并非仅仅是我们看到的“土地买卖”，我们可以从文中或者本身生活之中发现，因为房地产商人资产的扩张，他们会选择将自己的事业伸展到各个行业，而各个行业的佼佼者们，也因为资本的积累和淤积也纷纷投入房地产事业。
  香港的市场是现世中最自由的金融市场？可是现下我们看到的是“中产阶级财富的丧失”“大众平民的生计困难”，他们市场的繁华，却只是停留在了上层社会，真正的自由在哪里？我们不得而知。书中所透露出来的财富的激增，是因为官商一起勾结之下的房地产的繁荣，一个通过手段抬高价格，不让新的房地产商、中小型的房地厂商人进入市场；一个垄断行业，不断的取得其在本身的地位之上的更多财产。垄断本身就并非是一个市场竞争环境下的良好态势，因为房地产价格的提高，相应的店面租金、商品成本等等都会随之高涨，而这一结果导致了市民的生活成本的提高，相对的收入下降，从而进一步的拉开了贫富的差距。
  的确，市场的总体来说，是繁荣的，就好像我们单单看到了GDP的增长一样，但是我们所感知的本身却并非如此，我们的收入没有高，高的只是旁边的物价——去年两块钱买四个苹果，今年四块钱买两个苹果。其实香港已经发生的，何尝又不是大陆也在发生的事情呢。他山之石可以攻玉，但愿以港为镜，来不断的提醒自己吧。
•   地产业的效益分割
  
  偷爱警/文
  
  香港地产业，所得到的荣誉光环，并非真实的原貌，如此光鲜亮丽。作者用地产业业内的规则为框架，搭载构建出，区域经济和产业经济的内燃联系，并且用地产集团的链条，精炼出，地产业所处的竞争优势，加以评述。在作者的观点中，不难看出，政府作为地方的平台，所受干预下，带给民生的具体保障状况。
  
  对于香港地产业来讲，作者发现的弊病，在别国和其他地区区域也有体现。就内地地产业来谈，内地与香港地产业，有着相似之处，只是在产业内部的运作关系、条件配置和最终的产业序列方式上，有所不同而已。地产业能够长期的成为财团、集团、企业笼络财富平台，归根结底，存在着一种，财大气粗的强化意识，要求自身实力，不断在利益集团里，寻求到财富激长的有效门径。而对于中小型地产业集团来讲，他们所享受的待遇，则是千差万别的景象。凸显了社会分配力、约束力、公平力的严重失衡状态。
  
  本书特点在于，将香港地产业内的产业链、配比链、运作链表现的很全面。在文的尾端，作者言，所到之处，有很大成因在于地方媒体的报道，作者虽然身居海外，但在业内多年的供职，熟知的内部环节和产业手段，并未进行真实的展示，粗犷的表象描述，能够得到香港民意的好评，得到广泛的推广，算是对作者和媒体的肯定与认同。
  
  作者身为地产业人士，分析业内的事端，当然更有说服力。作者用普通百姓的角度，揭开政治、商业、产业之间的从属关系，使得百姓心中，更加清晰的认识和分析香港地产业的本质。普通百姓对地产业，既爱又恨的情怀，反观出经济市场与产业市场的矛盾与诟病。为此而滋生的敛财与求财的互求心理。实际是加剧了贫富差距的拉大，很大程度上，是政府职能部门在信任与妥协中，产生了对期望值的退化和缩减。顾全大局的片面之言，更像是玩弄百姓的利益和血汗，而袒护的地产业主体，地产业自身能力变大的同时，也在威慑和影响着整个区域经济的发展方向。
  
  直面的讲述，地产业内幕的官僚倾向，在权利与利益分布的条件下，政府在做的事情，是为了安抚民心，还是在帮助地产业的壮大。垄断产业的不断激化和催生。在告诉着政府怎样的前瞻。地产业，不是简简单单的产业内部利益综合体，而是一本深厚博大的教科书，在业界，地产实力的激增，很大程度在于管理者和被管理者之间的某种契合。长此以往，会激发和点燃了百姓对地产业的愤怒和抱怨。引发更深层次的矛盾激化。
  
  地产并不应该成为土豪劣绅买椟瓜分的效益体，没有一个国家的经济跃升是依靠地产业发家致富的。地产是有限的资源，分割的越多越猛，只会对民众与社会公信力产生影响。还原土地本质的内核，才是利益集团所应该去考虑的实际问题。
•   本书认真地讲述了香港由英殖民地至现今的土地政策,深刻令读者领悟到香港的地产发展商是如何垄断土地市场,由于小型地产商缺乏竞竟力,往往令香港土地价格和房价一直攀高的原因,亦概述香港四大地户发展商的历史背景。作者也讲述自己对香港土地政策的一些建议。
•   这本书写的内容据书中所说，都曾在香港的报纸及评论中提及过，作者将他汇总了，并呈现在读者面前。对我们了解今天国内的地产现象是有帮助的。同时也解释了为什么港资地产企业都喜欢囤积土地的原因——他们一贯的作风。对理解任大炮的言论是有帮助的。
  同时也也反映了另一个现象，即中国士大夫阶层是靠不住的，维护市民利益的或是说还有人为穷人说话的，还是这些有良知的知识分子。但他们对改变国家的前途有什么帮助呢？
•   本书写得不错，可以用作参照国内的地产发展情况，至于有没有可能发展成为香港那样垄断，本人觉得也是有可能的。他山之石可以攻玉，我觉得这本书有借鉴的意义。
  但本人觉得书写得有点浅，深度略略不够。
•   其实地产对于大部分人来说也许只是一栋房子，或者看起来豪华的建筑，而其背后所隐含的博弈与利益冲突，牵扯的范围之大，不是三言两语能锁的清的。
•   感觉上像是各类地产类新闻报纸，杂志的集合本。有一定信息量。
•   可以了解香港高房价的原因
•   了解香港的经济环境，可以看一下
•   对房地产的分析有一定深度，但是我相信，还有很多东西没写出来
•   更像是一本揭批内幕的行业报告这本应该结合最近那本《亚洲教父》看
•   引用了大量数据，大量事实，不错。
•   希望大陆也能多出版类似深刻社会角度的书籍
•   感觉用一篇文章就可以介绍完，不必写迨么冗长书。
•   以为会很厚,书的印刷质量不错.
•   送货速度很快，书的质量还行。
•   老公买的，一个晚上就迫不及待的看完了，不错！
•   可以当常识了解
•   这本书深入浅出的评论了当下格局
•   正版，内容也不错，有阅读价值。消遣不错
•   内容可以参考
•   不错，刚到货。具体的看完再说
•   在《地产霸权》一书的作者潘慧娴，曾为新鸿基地产集团创办人郭得胜担任私人助理，后来又在马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设担任高管负责土地及物业的估价与收购。书中深入剖析香港地产业的运作与结构，解密了高房价的谜团以及地产霸权的内幕，从而为我们描述了一个令人诧异的香港。
  　　“到底是谁在控制香港？”以往的民间说法或许认为答案不是政府，而是财雄势大的马会和汇丰银行。但作者认为是香港的李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚/吴光正家族以及嘉道理家族。他们所掌控的跨行业企业财团已经“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。这些“霸主”们的业务从地产已经延伸到香港人民日常生活范围：电力、煤气、交通运输、通讯等公用事业以及批发零售业和服务业。之所以这些“霸主”有足够的资金来收购或者并购上述业务，源于他们能够从土地上得到意外的收获：港英及特区政府自由放任的土地制度与高地价政策（香港政府以高地价为主线施政方针或者救楼市政策，每年土地供应只有50公顷，必然造成的土地供不应求的恐慌，从而让地产商得以乘势哄抬楼价），为少数特权人士提供了垄断与致富的便捷途径（“霸主”以低价大量收购当年政府发展新市镇时给予原有土地所有者的“换地权益书”，向农民大举收购土地等）。另外，高级官员利用自己多年来的内部关系和人脉，保证其在退休后可继续到大地产集团担任要职。导致香港政府只会对“霸主”的利益产生莫名的照顾，而漠视公众或者弱势群体的利益，公平竞争无从谈起，自由贸易也成为空谈。
  当地产成为最大的经济收益体，必然导致富者不断去收购土地，进行囤积，通过高价买卖获得更大收益，以此进一步提升自己独霸一方的局面，导致贫富差距急剧拉大。同时，政府如不能有效担负平衡富人与弱势社群的利益，反而不断通过所谓的政策让地产商成为政策的收益者，那么只能形成各行业都准备积极投身地产，导致实体经济的萎缩，民生凋敝、矛盾激化。政府逐渐成为“霸主”的代言人。
  面对此上种种，作者也提出了应对方案：“香港若要复原，应马上对症下药”1）彻底改革香港现有的土地制度以及政府的土地政策与房屋政策，使香港恢复相对的成本竞争力和对外资的吸引力。2）恢复公开公平的土地拍卖，避免地产商依靠勾地机制主导土地供应的数量、选址、时间与定价。3）及时推行一系列保障性住房计划等等。
  香港已经这样了，大陆呢？房产也成为GDP重要的组成部分，大中城市那令人咋舌的房价，让房奴层出不穷。房价会出现拐点么？我不知道，你也不知道，不知道谁知道？
•   在印象里，香港被称为自由经济的天堂，全球经济自由化程度最高的地区之一。而且，香港的房地产虽然价格很高，但因为有了居屋政策，一般工薪阶层还是有机会拥有属于自己的住房。这是以往我所了解的香港情况，然而潘慧娴的这本《地产霸权》却把这些“美好”的印象全部打破，让我们看到了“自由港”的真实一面。
  
  作者曾是新鸿基集团郭得胜的私人助理，绝对的“圈内人”。照理说人在局中，是不能披露内幕的。不过潘后来移民加拿大，于是可能觉得“终于可以说出一切了”，遂有此书。中文版一出，顿时在香港掀起不小的波澜。那么，她在书中到底说了些什么？“地产霸权”的说法，又所指何在？
  
  在书中，作者以业内人的视角，借助翔实的案例和数据，向读者展现了香港房地产业的种种令人震惊的真相：政府的限制置地政策导致财力雄厚的几大地产商垄断市场，造成这一行业资本高度集中，竞争被抑制；以李嘉诚为首的富豪们利用自己的行业影响攫取巨额财富，却让普通劳动者承受着高房价和高消费指数的煎熬；垄断行为更是从地产渗透到电力、交通、供电、超市等社会的各个方面，让广大香港人不得不接受不合理的物价；在这种情形下，贫富差距加大，富者财可敌国，贫者却无立锥之地；97年金融危机后，中产阶级纷纷破产，导致民怨沸腾，民生凋敝……种种情形，让人观之震惊，不禁感叹：原来，“自由港”并不曾真正自由。
  
  造成这一切经济垄断的根源为何？作者指出，正是不公平的土地政策和房屋政策，以及政府明显偏向大地产商的态度，是造成“地产霸权”和“新封建制度”的根源。一语惊醒梦中人，潘慧娴用无可辩驳的事实告诉我们，我们长久以来对香港的印象其实大错特错。香港自由经济的外表之下，其实潜伏着垄断的暗影。房地产财阀们早已扭曲了自由经济的初衷，将市场的作用扭曲。而在这样的市场之上，作为消费者的小市民只能受尽盘剥，财富被无形之中转移。虽然香港税收很低，但高企的房价无疑就是另一种形式的税收。而政府号称“不干预经济”，但是在其本身就是最大的土地卖家，也就是身为主要市场参与者并从中获得巨大利益的情况下，“不干预”不过是依据空话而已。看完全书，想起了罗兰夫人的那句名言“自由自由，多少罪恶假汝之名以行。”
  
  观人及己，也是本书的现实意义所在。香港的事例离我们貌似遥远，实则近在眼前。随着国内房地产市场的热度逐年攀升，我们似乎也已经感受到了类似的情景：地方政府为获得财政收入而抬高地价，买房成了年轻人的噩梦，财富在购买过程中转移和集中到了既得利益集团手中，成千上万的商品房空置，而需要住房的草根民众却只能选择蜗居……如果非要说有什么不同，恐怕就是在香港，这个过程中房地产商的作用更大，而在国内，则是政府和银行的作用更大吧。香港的情况，会在内地重演吗？答案其实已经很明白了。对于寄希望于政府调控可以让房价回归合理的人们，看了本书也许会有所了悟吧。
  
  因此，对想要了解房地产为何价格高企，又如何影响自己生活的读者，这本书值得推荐。不过，本书只是提出问题，对于解决问题，却言之不多。如何反地产垄断，地产税又是否可行，这些实在还需要进一步探讨。正如书后嘉宾点评，本书之所以能够在香港热卖，主要还是因为替底层人民说话，为那些被高房价所苦的普通百姓出了一口恶气。而且，本书其实真正涉及的论点不多，有一个观点重复论述，车轱辘话反复说的味道。这在一定程度上降低了书的可读性，也是难免的。
•   从地产霸权到经济霸主
  评《地产霸权》
  
  平常我们一说起香港，就会首先是这个印象：购物者的天堂、投资者的热土。但谁又想到，这个天堂如今成了几大经济财团掌控下的帝国了！而谁又想到，他们从小商人起步，最终控制了香港的经济命脉（包括公共事业和民生事业），最赖以生存和发展的竟然是曾经农业社会中最重要的资产—土地！最终的结果，是香港的社会两极分化，富者愈富，贫者愈贫，香港的基尼系数竟然处于世界领先水平……《地产霸权》从时下最令中国人迷茫的地产角度出发，阐述了地产商如何借助政策和社会转型，掠夺社会财富，并逐步形成规模，建立市场壁垒驱逐竞争者，不断提升自己的经济实力和政治影响力，进而控制整个香港的经济，为我们揭示了一个少为人知的香港。
  
  从经济学的诞生开始，土地一直是经济发展的一个重要因素。在农业社会，土地上生长的农作物为广大人民提供食物，成为了土地的主要贡献，谁有土地谁就是“土财主”；工业社会中，土地还为机械制造提供厂房和制造基地；而在信息和服务社会，土地却逐渐转变为一种商品，这种特殊的商品一般都由国家政府提供，其来源的特殊性决定了土地供应的“天然垄断性”。政府本身并不参与土地的经营，他们委托或者分配的土地的程序，决定了土地这种商品的价格特性—垄断。
  香港本来就是一个寸土寸金的地方，土地供应本来就是紧张；港英政府维持的高房价政策和后来特区政府的土地政策似乎一直未能给高房价降温，相反关于土地的争夺愈演愈烈，房价持续高涨。而房地产商通过稳定的现金流和逐渐扩大的规模经济，逐步在香港经济市场中占据主导，并开始染指其他行业。《地产霸权》说的就是香港几大财团从房地产市场中发迹，进而占领市场的道理，并且果敢地提出了一些改进建议。书中有些观点还有待进一步考证，比如将香港的社会问题直接归源于土地，比如对于房地产的下一步改革建议是扩大土地的市场供应，但作者的一片苦心，可知矣。
  
  房地产的问题一直是2000年以来中国的痛：政府天天在说要控制房价，而老百姓年年再喊房价快无法承受了；房价还是一直在涨，即使是2008年金融危机稍有下跌，但危机过后房价又像是报复性地继续攀升。慢慢地很多的共识也逐渐形成了：政府受惠于土地政策，因此对房价的调控首先须不伤于己，对于房市的监控未免不尽客观；地产商是经济发展的寄生虫，他们依附于官商合谋的权钱交易网，盘剥普通消费者的福利。香港如斯，大陆亦如此，不同的是，大陆的经济庞大，目前房地产商还没有像香港房地产商那样染指其他行业（或许有），进而影响政府的决策。但是，香港房地产商的行为，已经足矣让我们警觉了。
  
  天窗文化，有点“打开天窗说亮话”的感觉，作者敢于仗义执言，编者敢于顶力支持，对于一些关注民生的话题分析地较为透彻，令人读起来觉得痛快。
  2011-4-24
  
  
  书本的装帧不错，看起来很精美；排版细致，读起来很顺畅。
  
•   本书从实际的角度论述了香港自由贸易中心的某些运营特征。让我们进一步了解了香港的经济与社会生活。但作者只是谈到了一些表面现象，没有再继续深入的去剖析香港地产的成因，房企的具体操盘手段，以及具体可行改进的建议。这应该和作者的职业背景有关，作为行政方面的金领，不是专业经济人士，所以是从自己熟知的角度看待香港地产这一现象。对于开扩视野而言，本书还是不错的。但要做深入探究就不合适了。
•   买早了，十四号买的85折，快递十九号送到的，今天（二十三号）一看65折
  杯具！！！
  这本书把香港经济存在的垄断现象都列了出来，
  一篇篇的就像新闻专栏，虽然没有解决问题的过程
  但对想了解通过地产控制一切的过程的人
  是很有用的。
•   内容不够宽泛、深度不够，但可以作为了解香港地产业和商业风貌的窗口
•   政府永远是为少数特权阶级服务的，包括香港也是。书虽然浅显，但让人想明白了几个基本问题。
•   大陆也慢慢走上这一条，两香港这种民主社会都无可避免，大陆将来一定会有过之而无不及。
•   书还是不错的，不过作者有点妖魔化房地产了
•   看到许多推荐。内容不够丰富，基本上看了引言就把全书主要内容了解了，也没深入分析和解决方案。随便看看吧。
•   国书口号很高 内容较浅
•   因为是冲着什么敢言之作来买的，内容还OK。但是深度有待提高
•   很少买书给中评，实在是觉得物低所值。内容比较少吧，书的排版也比较不喜欢。
•   各种批判的合集，不够深入。
•   哎，总之还是序言写的比较好，比较牛。谈不上什么敢言制作。忽悠的感觉！
•   书的内容一般，两个小时就看完了，没什么值得回味的，内容有点浅。
•   内容较少，分析肤浅，车轱辘话反复讲。
•   内容比较空洞，说的基本都是大家知道的常识
•   很好的书籍您喜欢这本书吗？写点读书心得与大家分享吧~
•   内容上没有多少启发性的思考！
•   读过不少类似的观点，没什么新意
•   有些粗略
•   感觉不怎么的
•   书里谈的倒像是从大视野下看香港的经济，只是经济、民生都牵扯到地产，也没深刻地剖析地香港地产发展史，更是不曾涉及大地产商的秘密发展史，反倒是书最后的附录访谈还来得深刻有意思。书售价高于20元时，不建议购买。
•   翻来覆去就是讲香港那点事，逻辑也不清晰，有阴谋论嫌疑，没什么价值，不值得一买。
•   论题主观，基本属于推论式的论断；没有找到解决问题的方法，似乎不准公司财富积累，那又怎么解释自己的行为方式呢，个人和家庭不积累财富吗，父辈和小孩比当然是霸权了；
•   全书很多同样的车轱辘话反复重复，有的重复不下四五十遍，不信可以自己买来看，只不过是一篇文章硬被撑成一本书，明显在凑字数赚钱。另外，作者语言逻辑性也很差，不适合写书。仅仅是通过对标题和作者身份的渲染来吸引读者，让人有种**受骗的感觉，该出版社请注意——你是在透支自己的信誉。
•   本来一小碗米饭的材料硬是被煮成了一大锅粥，那么多章节翻来覆去讲的都是同样几个观点和问题，案例与数据不多，噱头很大，内容单薄。出版社是将一篇文章的内容活生生抻成了一大本书。
•   感觉像是在凑字数一样，不停的重复说类似的问题，虽然也有很多实用的信息，但是写的确实很啰嗦。
•   作者有名无实，身上大地产商助手多年，写得不伦不类，情节多数如香港各大报张，了无新意，也没有特别地产的内幕情节，所写的内容都大众百姓早已了解，反而是无为而治的施大侠说的道有看头，
•   告诉你的是问题，没什么意思~
•   太烂了。只相当于文摘汇总没有任何自己的观点，买了上当，提醒后来人莫上当
•   一个晚上就看完了这本书，震撼于书中提到的很多细节。试问香港谁家天下？六大超级地产商家族“控制”了整个香港，实际上已成为今日香港新封建地主。有这样一个比喻：今日香港如果是一出《红灯记》，六大家族就是李玉和；如果是一出《王子复仇记》，六大家族就是哈姆雷特；如果是一出《让子弹飞》，六大家族就是姜文葛优周润发。六大家族就是香港当下的主角。
•   卖家的态度很好，诚恳，值得推荐！
•   快递还行，书装订效果较差，看了没多久封皮就和内页脱臼了。
•   纸质不错，写的很好。
•   从多角度便于了解香港
•   罗列现象，无深度，快餐书籍而已，建议跳过
•   该书装订严重破损，有点像盗版书！
•   印刷很好，很精美，喜欢
•   虽然跟香港的版本有点出入，但质量也很不错！非常好
•   看振振想不想、敢不敢和能不能搞个反垄断法出来吧……书后的讨论很好……
•   真实反映了香港地产及香港经济，要不是内地红利，香港早就沦落了！目前内地正在复制香港模式，而且复制的还都是不利因素，可怕啊！希望执政者能看到这本书。
•   整体感觉还是有些可读性的，不过文字和深度方面确实浅了点。
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•   地产业的内幕爆料
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