房地产开发与经营

出版时间：2010-8  出版社：化学工业出版社  作者：杨晓华，温冬梅　主编  页数：233  

内容概要

本书针对房地产开发与经营课程实践性、政策性和时事性非常强的特点，在内容编写方面注重理论与实践相结合，客观反映房地产市场发展情况和工程实践，并配合典型的开发案例，具有创新性及实践指导性。    全书共分十章，系统介绍了房地产开发与经营的全过程理论与实践，主要包括房地产开发概述、房地产市场分析、房地产开发项目实施流程与政府监管审批程序、房地产开发项目决策与可行性研究、房地产开发用地的获取与开发前期准备、房地产开发项目管理、房地产营销策划、房地产开发的资金筹措与风险分析、我国的房地产税收制度、物业管理等内容。    本书可作为高职高专院校工程管理、房地产经营管理、物业管理等专业相关课程的专业教材，也可作为房地产开发与经营管理人员的参考用书。

书籍目录

第一章  概述  第一节｜房地产的相关概念    一、房地产    二、房地产业  第二节｜房地产开发与经营    一、房地产开发    二、房地产经营    三、房地产开发与房地产开发经营的区别  第三节｜房地产开发企业    一、房地产开发企业的地位和作用    二、房地产开发企业的设立条件    三、房地产开发企业的资质等级    四、房地产开发企业的设立程序  第四节｜房地产开发企业开发队伍与组织    一、房地产开发过程的主要参与者    二、房地产开发企业的人员构成    三、房地产开发企业的组织结构  补充资料  我国房地产业发展历程  本章小结  复习思考题第二章  房地产市场分析  第一节｜房地产市场概述    一、房地产市场    二、房地产市场的构成要素    三、房地产市场的结构层次  第二节｜房地产市场的需求与供给    一、我国的房地产市场需求与供给    二、我国的房地产市场需求与供给影响因素分析  第三节｜房地产市场运行    一、房地产市场的运行机制    二、房地产市场运行规律  第四节｜政府对房地产的宏观调控    一、政府关于房地产市场调控的原则    二、政府宏观调控房地产市场的手段  补充资料  ～年房地产宏观调控政策回顾  本章小结  复习思考题第三章  房地产开发项目实施流程与政府监管审批程序  第一节｜房地产开发的主要流程    一、项目立项阶段    二、项目前期准备阶段    三、项目建设阶段    四、项目销售及售后服务阶段    五、房地产开发流程图  第二节｜房地产开发主要政府办事程序    一、房地产开发涉及的政府办事程序    二、与市政设施的接驳  第三节｜房地产开发项目审批程序    一、房地产开发项目的立项和可行性研究    二、房地产开发项目的规划设计和市政配套    三、房地产开发项目土地使用权的取得    四、房地产开发项目的拆迁安置    五、房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序    六、房地产开发项目经营阶段的法律程序    七、房地产开发项目物业管理阶段的法律程序  补充材料  房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程  本章小结  复习思考题  技能训练题第四章  房地产开发项目决策与可行性研究  第一节｜房地产市场调查与预测    一、房地产市场调查概述    二、房地产市场调查的内容方法    三、房地产市场预测的方法  第二节｜项目建议书    一、项目建议书的作用    二、项目建议书的内容及要求    三、项目建议书审批  第三节｜可行性研究    一、可行性研究的意义    二、可行性研究的工作阶段    三、可行性研究的内容    四、可行性研究报告的编制    五、可行性研究报告的审批  案例分析  某房地产开发企业某项目可行性研究报告  本章小结  复习思考题  技能训练题第五章  房地产开发用地的获取与开发前期准备  第一节｜土地使用权的获取    一、土地的所有权和使用权    二、城市土地使用权划拨    三、城市土地使用权出让    四、城市土地使用权转让  第二节｜房地产开发用地的征收与房屋拆迁    一、开发建设集体土地征收    二、房屋拆迁  第三节｜房地产开发的规划设计与管理    一、房地产开发项目规划设计的原则    二、城市规划的体系和编制依据    三、城市总体规划的基本内容    四、控制性详细规划的主要内容    五、修建性详细规划的主要内容    六、房地产开发项目规划设计要求  应用案例  本章小结  复习思考题  技能训练题第六章  房地产开发项目管理  第一节｜房地产开发项目的招标与投标    一、建设工程招标投标的分类    二、房地产开发项目报建及开工审批续的办理    三、房地产开发项目招标投标    四、房地产开发项目建设工程施工招投标  第二节｜房地产开发的项目管理与监理    一、房地产开发中的项目管理的工作内容    二、房地产开发项目建设阶段的项目管理    三、建设工程进度控制    四、建设工程质量控制    五、建设工程的成本控制    六、开发项目合同和技术资料管理    七、开发商对监理的管理  第三节｜房地产开发项目的竣工验收    一、竣工验收应满足的条件    二、竣工验收的依据    三、竣工验收的程序    四、竣工验收的工作阶段    五、竣工结算    六、编制竣工档案  补充资料  工程项目招标投标中存在的  不规范现象及其剖析  本章小结  复习思考题  技能训练题第七章  房地产营销策划  第一节｜房地产市场营销概述    一、房地产市场营销的概念    二、房地产市场营销的内容    三、房地产市场营销的基本过程  第二节｜房地产营销策略    一、制定房地产产品策略    二、房地产营销策略    三、房地产渠道策略  第三节｜房地产开发项目的产品研发策划    一、房地产开发项目的产品研发概述    二、产品研发在项目开发过程中与各职能部门的关系  第四节｜房地产开发项目的STP策划    一、市场细分    二、目标市场选择    三、产品定位策略  补充应用案例  水石嘉园营销策划案例  本章小结  复习思考题第八章  房地产开发的资金筹措与风险分析  第一节｜房地产开发项目的资金运作    一、房地产开发资金的运动特征    二、房地产开发资金筹措的原则  第二节｜房地产开发资金筹措的渠道    一、企业自有资金    二、银行贷款融资    三、证券融资    四、房地产投资信托融资    五、预收购房定金或购房款    六、由承包商带资承包建设工程    七、房地产联建、参建融资    八、利用外资与房地产典当融资  第三节｜房地产开发资金筹措过程    一、选择融资组织形式    二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划    三、选择资金来源    四、融资方案分析与选择    五、与资金融出者进行协商    六、按规定办理各类融资手续  第四节｜金融机构对项目贷款的审查  第五节｜房地产投资的风险分析    一、房地产投资风险的概念    二、房地产投资的风险与不确定性    三、房地产项目投资风险的防范与控制  阅读资料  阅读资料  本章小结  复习思考题第九章  我国的房地产税收制度  第一节｜我国现行的房地产税收    一、房地产税收概述    二、房地产税收的种类  第二节｜我国房地产税收制度存在的问题  第三节｜物业税    一、物业税的概念    二、其他国家或地区物业税的征收    三、物业税设置的目的    四、我国物业税的发展演变  补充资料  土地增值税的缴纳  本章小结  复习思考题第十章  物业管理  第一节｜物业管理概述    一、物业与物业管理的基本概念    二、物业管理的基本特点  第二节｜物业管理机构    一、业主    二、业主大会    三、业主委员会    四、物业服务企业  第三节｜物业管理的模式与内容    一、物业管理模式    二、物业管理模式的类型    三、物业管理的内容  第四节｜物业管理的主要环节    一、物业管理前期介入    二、前期物业管理    三、承接查验    四、入住    五、装修管理    六、日常物业管理  第五节｜物业管理与房地产开发    一、物业管理在房地产开发中的地位    二、开发商对物业管理的投入    三、物业服务企业对房地产开发全过程的参与  补充资料  物业服务企业在开发商对项目规划设计时应该提出的意见  本章小结  复习思考题附录1  中华人民共和国城市房地产管理法（修正）附录2  中华人民共和国土地管理法参考文献

章节摘录

　　一个房地产项目需要大量资金的运作，少则数百万，多则数亿、十几亿，而且大量资金要在较短时间内投入。如果房地产开发项目定位合理、把握准确，将会带来巨大的收益，但是一旦决策失误，也将造成大量楼盘空置，资金积压，给开发商带来巨大的损失。房地产项目投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是从事房地产投资时必须充分考虑到的。　　5.保值增值性　　由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长、经济的发展对土地需求的日益扩大、建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是人们进行房地产投资的可靠性。　　房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。　　从投资方面看，房地产价值量大，易保存，能保值增值。只要经营得当，房地产投资完全能为所有者带来稳定的收益。但是，过度投机容易导致房地产过热，从而影响国民经济的正常运行。　　一、房地严业　　（一）房地产业的含义　　房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。　　房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。这里所说的房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅，仓库，厂房，商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业包括以下具体内容。

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