房价与泡沫经济
出版时间：2006-8 出版社：机械工业出版社 作者：徐滇庆
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用户评论 (总计20条)
- 徐老师很认真，抓着几个概念辨析了一番，对此我表示敬意；
徐老师很水货，他没说出个所以然来；他以为说出了所以然，但对房 市的判断完全是错的。
实践才是检验理论的唯一标准。说得好不好，还得看预测的准不准。 - 徐说要“针对中国的特殊国情建立经济模型，定量分析房价的走势”，显然这本书里他并没有完成这个宏大的任务。
现在媒体和网上各路神仙在讨论房地产问题时，对一些关键的概念，像“房地产泡沫”、“房价收入比”使用起来没个准儿，徐在这本书里对这些概念进行了梳理探讨，我觉得这是本书最有意义的一部分。
比如他对房地产泡沫的看法是，既然是泡沫，就得有个比较的基准，他认为这个基准是“长期平均房价”，房地产泡沫经济就是房价和其他指标突然背离长期平均值。
再比如，他认为在讨论房价收入比这个指标的时候，收入应该使用家庭全部收入而不是职工平均工资，住宅面积应该用该年度人均居住面积乘以每户平均人口数，这是徐经过认真研究之后得出的真知灼见。
- 对于牛刀和徐教授的争论，愈演愈烈，中国人爱看热闹，所以新浪也是把人往死里整。
是非争论总是没个休。至少带动了眼球经济和将来的一个广告版面的收入，两个经济人，为低迷的中国经济是增加了GDP的。
一个是学者，一个是相对的“草根”差距为何这么大，还是身份，立场不同，结论自然都不一样，就如两个人各站山脚对看个面，肯定不同。
房在中国绝对不是一个简单的经济问题，就如徐拿起自己熟悉的经济分析方法，得出的结论，终归只是一家之言，西方的经济学分析方法假定就是在一个自由的市场，理性的人。
就如在本书中的一样，徐采取的方法还是从各种统计数据入手，运用时间的对比来分析市场，就如他自己也知道的这种方法的一个致命的缺陷-数据的不真实和政府的管制-这不是一个自由的市场，这是一个完全被政府控制，个别产业集团垄断的行业。
回到本书，徐的分析是比较客观和中立的，也点到房地产市场中“可能”是开发商拿了大头，仅仅是可能，因为这涉及到法律问题和社会问题，这一点上徐还是有点良知的，不能说明的原因-还是身份问题。对于政府是和角色，徐分析也仅是从官方数据说明政府在卖地上是没有“暴利”的。至于一千多亿的利润去了哪? 徐又一次羞涩的暗示，可能是进了部分人的灰色口袋。
有参考意义的还是对于各国房地产市场泡沫的介绍，毕竟回到了正题，这是一本写给房地产商的书，提醒他们，好日子可能不远了，抓紧这一两年的时间赶紧赚钱和套现。
徐贬了台湾，日本一遍，回头还是赞扬了美国一遍，可是本书下完后的一年，美国的房地产市场受次贷影响还是出问题了，其实徐是看到了此问题的，只是他简单的分析，美国次贷的新政策降低了门槛，刺激了需求，更加繁荣了美国市场，而此时忘了他一再强调的，房贷市场的低门槛会增加金融市场的风险。
毋庸置疑，徐是个真正的专家，不信请参看个人介绍。当我拿起此书，看到徐的简历，还是感慨，牛眼不识泰山。
所以言论，专家的著作和言论，还是一家之言，仅作参考，他们可能是强在获得数据的渠道，能在高级分析工具的应用，但他们的结论请大家一定要小心，是真是假，请你猜猜看。 - 后来听说牛刀总是贬低徐滇庆，又得知作者徐滇庆07年拼命为房地产做多，和本文的客观形成鲜明对比，不知道为什么。
看这本书还是一个很中立的作品。 - 如果你是一个普通的大众，如果你想了解房地产投资，如果你只想看1本书，了解个大概，如果你在找一本房地产入门的书，我建议读这本。
至于作者其他的言论是否灵验，并不能磨砂这本书的价值。
至少我觉得值得用1小时的时间去翻翻，很值得。 - 与房价有关的若干思考
整个2007年，关于房价的争论尘嚣甚上，从未消弭。在我们这个弥漫着和谐味道的社会里，在改革开放近20年后的今天，怀揣着日益缩水的钞票的中国老百姓莫名其妙的突然发现自己没有肉吃了，没有房住了。2007年有一个很流行的笑话：取经路上，唐僧师徒四人行至一处荒山，骤见乌云变色，山间涌出无数小妖，悟空大叫一声不好，便护在师傅身前准备应敌。哪想那众小妖并未理那猴子，却将那悟能擒了，押解回寨。沙僧望着兴高采烈的众妖背影，幽幽的说：“世道不好，师傅的肉不吃香了，二师兄的肉值钱了…..”
相比这个令人辛酸的笑话，房子的问题则总是令人绝望。
翻开社科院发布的2008年《经济蓝皮书》，没有什么新鲜的东西，还是那套乏味的令人恹恹欲睡的论调：“土地供应越来越紧，经济仍在快速增长，城市化继续加速，需求仍是有增无减……”我们对于老学究编纂的此种官样文章似乎总没抱过太大的希望——话不妨照说，官不妨照做，问题不妨照样存在——中国的老百姓对于此种走过场式的言论抱有着司空见惯式的宽容，可是同等的态度对于大多数房地产开发商似乎并不适用。
面对10月后出台的一些政策，一些地产大亨们开始抱怨和责备新政的不人性，面对媒体上的争论与表演，从来就缺乏话语权的中国老百姓们在底下恨恨的骂：“老子都没房子住了，谁对我们人性了？”面对可爱可怜的上帝们的指责，心怀鬼胎的体制下的既得利益者们首次站在了同一战壕里，口径出奇的一致：“利润降到这么低，你让我们怎么活？”好吧，如果你们坚持认为40%以上的纯平均项目利润率还算低的话，我承认你们活的很不容易。
经济学告诉我们说，价格围绕商品的内在价值上下波动，而供给和需求的关系则影响着商品的价格，那不妨让我们从供需的关系来分析一下房屋价格的问题。
就需求来说，中国的房地产市场无庸置疑是巨大的。别的不说，仅就在70末到80初这批生育高峰中出生人来说，大都到了婚嫁和生育的年龄，房子的问题自然成了需要解决的燃眉之急。如此一来，需求有了，房价自然就上去了，一切看起来似乎十分的合理。但是细想一下，就算如此大的需求量，难道就能否撑房价以10%的速度逐月飚升吗，我看需要打一个问号。事实上，心理问题事实上起到了很大的推波助澜的作用，在房价以令人瞠目结舌的速度拉升的背后实际上是普通民众在房子问题上对于未知的恐惧和危险的预期。
在这里做一个有趣的对比，我们知道，统治者们经常在国家安全问题上大做文章，通过围魏救赵的方式，达到他们的某些目的。即：在最不正常的紧急情况下，出于国家安全和社会稳定的目的，任何有碍此目的实现的行动都是被禁止的，在国家安全面前，言论自由和集会自由等基本人权和基本价值观都可以暂时忽略不计。因为安全和生存的需要太迫切了，因此只要国家安全这一主流论调树立，任何正常的推理和论据都可以弃之不顾。当权者用不着说 “……多重要，多有……意义”，也用不着同你争辩每一条论据，他们只需要影射“如果不…….，你就会非常不安全”就够了。这种方法的妙处在于——我们可以省略其中一切繁复的步骤和程序，直接达到我们的目的，既省事又方便。无论在房地产领域还是其他领域，这一手段都是适用的。
而买房者或有买房需求的人们面临的不安全是什么呢？“如果我们不马上买房，房价就会以每月10%的速度上涨，我们口袋中的钞票就会缩水，原来我可以买一个卧室，现在只能买厕所了。我需要结婚，我要孩子，所以我必须马上买房。”这是一个很容易做出的推论，它的推理过程是如此的完美与和谐，以至于我们根本不会去怀疑其背后的东西。
恐惧是有的，但这种恐惧有内生的也有人为制造的。开发商的手段远比我们想象的要丰富的多，媒体的宣传、枪手的渲染、还有无微不至的小广告和时而循循善诱、时而危言耸听的售楼小姐，于是，一个完美的心理陷阱产生了，恐慌代替了理智，而理智则是暴利的最大敌人。
我们不否认市场上对于房子的巨大需求，但是便以此为理由，然后以如此荒谬的速度肆意的提升房价，我想最终只能归咎于炒作与投机的范畴。归根到底，地产商之所以可以进行这种投机与抄作是因为市场信息的不充分或供需受到人为的限制。如果能够公开市场信息，提高市场的透明度，建立一套科学有效的供需指标评价体系，那么由炒作所带来的房价动荡与不确定就会被显著降低，购房者们也能真正的做出理性的判断和决策。具体的操作上，标准普尔给出了四个评价指标：年新增住房供给量，年新增住户，住房拥有率和住房空置率。通过对这些指标的交叉对比，就能房价的趋势作出一个较为清晰的解读。（比如：住房拥有率应该是稳中有升，如果住房拥有率下降，说明住房越来越向部分住户手里集中，这将尤其表现在新房市场上，表示大部分的新建房屋被再次置业者买走，市场上的投机炒作程度比较高）希望我们的朝廷能够早日将此事提到议事日程上，少一些应景和作秀，党的嘴不是屁眼，说出话来还是得算数的。
关于土地供给的问题，这才是重中之重，恰恰由于土地的稀缺性，才使得其具有不可替代的内在价值，开发商们则奇货可居，拉起房价来自然腰杆硬气。任志强们还可以恬不知耻的说道：“为什么不通过扩大供给来解决问题呢？房子多了，价格不就下来了吗？”任的这段话可以说是相当无耻。在目前市场化的“招拍挂”制度下，只有政府一家土地供应者，而土地又是连片开发的，这就等于设置了门槛，能够拿到土地的只是那么几家实力雄厚的开发商，根本无法形成充分竞争的格局。就算任志强们拿到了大量的土地，他们也不会同时投入开发，而是放在那里囤起来，待价而沽。所以，在现行的土地制度下，增加土地的供应量不过市变相的加大开发商的土地储备，而不会真的对住房的供应量产生多大的影响，相应的房价的下降不过是开放商们自娱自乐的忽悠而已。
但是任志强接下来提供的一组数据倒是颇为说明问题：“全国住宅面积只有3.48亿平方米，相当于一个海南岛，只占国土面积的0.3%，如果拿出1%的国土面积建住宅，供16亿人住绰绰有余。”对于这段话中的逻辑错误我就不再多说了，但凡正常人都会有所体会，我想说的是中国并非缺少土地，正式由于土地的调控权掌握在政府的手里，才制造出了“地荒”的假象。我们知道，每到岁末年初，中国各个城市都灰推出一个所谓的来年土地供应计划。但是，这个即或是依据多长时间、多大数量、什么结构制订的？我们完全一无所知，完全由政府单边决定。事实上，正是由于各地的土地完全被各地的地方政府所垄断，因而无法构建一个真正竞争化的土地市场。地价下不来，房价自然也就高上去，更何况这也属于地方政府的主要财政收入之一。对此，经济学家谢国忠提出了他的观点：“长期来看，房价既不是汇率问题，也不是保障问题，而是地方政府的财政问题。如果允许地方政府发债筹集城市化的建设资金，他们推高地价的动机就会减弱，对土地财政的依赖就会降低，地价下来，房价才会下来。”想法是好的，但可操作性太差。中央的态度暂且不论，只需看一下衙门的态度便会明白，无论采取怎样的手段，政府对于口中的这块肥肉暂时都不会松口的。
短期来看，解决二手房的问题无疑来的更现实一些。针对二手房市场的限制政策出台之初，目的在于打击投机与炒作行为，出发点是好的。但是从实际效果看，这样做限制了住房的供给并增加了购房者的成本，提高了他们对市场看涨的预期，并最终导致将房价推向更高。因此，政府的住房政策应尽快把二手房转变成有效供给，增加购房者对新房和二手房的选择，从而促使房价回落。
除了需求和供给，还有一个不得不谈的就是资金链的问题，过分充沛的资金也是推动房价上涨的重要原因。10月份以来的货币紧缩政策，给房地产商们敲响了警钟，有句老话说的好：凡是资产阶级的坏事，就是无产阶级的好事。因为理论上存在这样一种可能 ：货币紧缩——开发商资金断裂——开发商降价卖房——买房人受益。但在目前人民币持续升值，热钱持续涌入的现实条件下，这种可能性是微乎其微的。虽然房地产企业的上市融资基本叫停，海外融资的限制也是日益严厉，但是热钱还是通过各种我们想象不到的渠道流入国内，流入大开发商的手中。因此，大型的开发企业是不愁钱的，但是由于通胀所带来的种种恶果，却让普通的百姓苦不堪言。它就像是一种隐形的税收，普通人的财富被无形之中剥夺了，而对于低收入阶层来说，除了存款他们没有能力参与到其他金融活动中，无法分享股价与楼价上涨所带来的收益。尽管短期通过将工资和社保水平与通胀率挂钩来减少社会痛苦，但就目前为止我还没有见到我们的政府拿出什么实际行动来。
PS：这篇文章对我有特殊的意义，只可惜我才知道
还有一种声音，即人们对即将进军房地产市场的大型国企寄予厚望，希望拥有强大政府背景和强大财力的他们能够整合市场，改善市场的不规范。我劝善良的人们趁早打消这个荒唐的念头，无数铁一般的事实证明了，这种国企从来就不是什么省油的灯，无论在哪个领域，你看他们什么时候做过解放军。退一万步讲，就算他们良心发现，将利润所得用于转移支付或是用于摊低房价，那这种巨大的利润创造能力是可持续的吗？万通地产的冯伦说过一句很有意思的话：“大胖子走到哪里都生风，其实身体很虚。”事实上，没有哪个严肃的经济学家会相信：国有企业是有效率的或是具备内在的利润创造能力，这点在经济学中早有定论。而今年国有企业之所以能够取得将近一万亿的利润，只不过是因为赶上了一个通胀的繁荣期。在这个繁荣周期中，能源、投资品等商品的价格上涨最早，上涨时间最长，上涨的幅度最大，而大量国企却恰恰集中于这个领域。因此，所谓国企老总们对于其利润可持续创造的鼓吹。不过是自娱自乐的谎言而已。
比这些谎言更危险的是，如果管理层据此认为国有企业具有持续的赢利能力，甚至是超强的赢利能力，进一步的强化国有企业的垄断地位，那么带来的后果无非只有两个。一，经济结构彻底被国有企业所扭曲，其他企业和民众将为国有企业的垄断利益付出巨大的代价。二，一旦经济周期逆转，这些国企大都将陷入亏损的境地，公众又得掏出巨款为其买单。
天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。也许，在中国这样一个国度中，我们始终只能抱有一种隐忍的态度，因为无论发生什么都是正常的。古人云：一屋不扫，何以扫天下。但是，如果连蜗居都没有的话，又该如何呢？
- 虽然很厚一本, 但并非以中国大众的观点, 而是以很专业的观点来写的, 很不错,以通俗的文字能让人学到很多经济知识.
偶的力荐作品之一. - 呃..为什么看你写的评论总有点‘晕’的感觉？
- 徐滇庆的学术实力当然没话说了，国内有几个专家能在英文journal上发论文，可惜我们的社会总处在一个愤怒的时代，总不能听近理性的声音，当然经济学家也要做好挨骂的准备。。。
- 不尽然，此书前言就说了，这是一本应房地产开发商而写的书，写的是比较客观，更多是悄悄提醒这些赚了太多钱的开发商该冷静下收收手了。
- 因为徐滇庆老师没有料到经济危机如此严重，否则房价没有不长的道理。。。
- 消灭零回复
- haha Oh Yeah～
- 国家是人民的，所有的房子也都是人民的，也就是告诉你不需要买房
20年的学生被说成反革命集团，现在的瓮安学生居然摇身一变成了黑社会，这个吃人的嘴啊！ - 看看身体发冷
太可怕了 - 好家伙 這長篇大論的 任志强是個貌似說真話的假好人
房價下不來 政府也有責任 在閣下的宏論之下還是不發表拙見了 - 我们只有一个地球，我们只有一个政#府。。。
- 需求与供给，政治与经济，我们总是只能听到一部分的真话
- 谢谢您帮我们80后说话！心到心坎上去了，呜～～～没法，还是买不起房子！
- 国有企业的论述相当精辟 我是来学习的